Ольга Фролова - Как создать и управлять ТСЖ

Отношения между исполнителем и потребителями регулируются в части оплаты:

• жилищных услуг — ЖК РФ и Правилами № 491;

• коммунальных услуг в МКД — ЖК РФ и Правилами № 354.

А отношения между ТСЖ и РСО — Правилами, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124.

К сожалению, положения этих документов не всегда совпадают друг с другом, что отрицательно сказывается на финансовом положении товарищества. Рассмотрим этот момент на примере оплаты жителей и ТСЖ коммунальных ресурсов на СОИ.

1. Размер расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании ОИ , определяется исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях СОИ, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ . Распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги на СОИ не может превышать объема , рассчитанного исходя из нормативов потребления соответствующего коммунального ресурса в целях СОИ.

2. Порядок расчетов товарищества за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании ОИ , с РСО определен в п. 21 Правил № 124.

Если МКД оборудован ОДПУ , то объем коммунального ресурса, подлежащего оплате исполнителем, определяется по показаниям ОДПУ за вычетом объема , потребленного в нежилых помещениях по прямым договорам с РСО.

Если МКД не оборудован ОДПУ , то объем коммунального ресурса на СОИ необходимо определять исходя из норматива потребления КР на СОИ.

Если РСО воспользовалось правом на односторонний отказ от договора с ТСЖ (п. 30 Правил № 124), то ТСЖ должно оплатить коммунальный ресурс на СОИ:

в объеме норматива потребления при отсутствии ОДПУ ил и

в объеме разницы показаний ОДПУ и всего объема, который должны оплатить потребители.

Это предусмотрено п. 21.1 Правил № 124. Из этого следует, что, как правило, потребители в МКД платят за КР на СОИ меньше , чем РСО выставляет товариществу. Источников погашения так называемой сверхнормативной разницы у ТСЖ нет.

Чтобы избежать накопления долгов ТСЖ перед РСО по «сверхнормативной разнице» коммунальных ресурсов в целях содержания ОИ товариществу следует предпринять следующие действия:

1) проводить энергосберегающие мероприятия при содержании и ремонте ОИ в целях уменьшения потерь в инженерных сетях;

2) проводить постоянную работу с жителями по вопросам своевременного снятия показаний ИПУ и предотвращения несанкционированного отбора коммунальных ресурсов;

3) провести общее собрание членов ТСЖ по вопросу включения расходов на оплату сверхнормативных объемов коммунальных ресурсов на СОИ в смету доходов и расходов ТСЖ (статья «Непредвиденные расходы») при утверждении сметы (см. выше);

4) внести изменения в смету доходов и расходов ТСЖ в части включения дополнительных расходов на оплату сверхнормативных объемов по соответствующей статье сметы, определенной решением общего собрания членов ТСЖ, если такая необходимость возникла в период, когда ежегодная смета уже утверждена.

Если в уставе указано образование специальных фондов, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества, или такое решение принято на ОСЧ ТСЖ, расходы на их финансирование должны включаться в смету. Например, это могут быть фонды для:

1) восстановления и замены основных средств;

2) текущего ремонта;

3) резерва непредвиденных расходов (примерно 5 % общей суммы сметы в данный фонд);

4) проведения работ по благоустройству и озеленению придомовой территории, входящей в состав ОИ;

5) ликвидации аварий на лифтовом оборудовании (для оплаты определенного перечня ремонтных работ, не покрывающихся ежемесячной оплатой специализированной организации за техническое обслуживание и ремонт лифтов).

► Обратите внимание!

1. Дополнительные и не предусмотренные сметой расходы на содержание и ремонт общего имущества МКД проводите за счет статьи «Прочие непредвиденные расходы», чтобы не приходилось изменять смету в течение года — это связано с решением, которое должно быть принято на ОСЧ!