Валентина Синельникова: Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Наконец, в силу очевидных практических преимуществ наибольшее распространение получил метод, известный в настоящее время под названием принципа внесения .

Полнота подлежащих записи в поземельную книгу сведений стала обеспечиваться правилом, в соответствии с которым регистрационной записи о праве придается значение одного из элементов фактического состава , лежащего в основе возникновения права, надлежащего способа его приобретения . Внесением записи о праве в специальный реестр завершается процесс возникновения права, именно с этого момента считается накопленным состав юридических фактов, необходимых для его приобретения: право возникает только через внесение, без регистрации оно и вовсе не возникает [60] Сравни: «Говоря о внесении… следует иметь в виду не простое лишь оглашение права, уже возникшего ранее… не одно только доказательство существования этого права, но необходимую форму его приобретения, так чтобы до внесения подлежащей записи… не могло быть вовсе речи о существовании… [права] … как такового. В этом смысле и… [сформулировано] правило… гласящее, что “… [право] установляется посредством внесения…”» ( Гантовер Л. В. Указ. соч. С. 318). . Поэтому только тот, кто записан в книгу в качестве управомоченного, легитимируется на какие-либо распоряжения соответствующим объектом недвижимости; распоряжения всех прочих, которые могли бы считаться действительными управомоченными в отсутствие поземельных книг (так называемые материально-управомоченные ), признаются недействительными. Таким же образом регулируются и случаи изменения или прекращения однажды зарегистрированного права: оно рассматривается как изменившееся или отпавшее только после того, как будет сделана соответствующая запись в книге. Стимулирующая сила этих правил очевидна: главная цель участников оборота – установление, изменение или прекращение субъективных прав на недвижимость – достижима лишь постольку, поскольку они подчинились необходимости записи в реестр (см., например, § 873, 875, 877 ГГУ, § 431, 451, 481 АГУ, ст. 656, 731, 746, 783, 799 Швейцарского гражданского уложения (далее – ШГУ).

Естественным следствием развития начала внесения выступают правила о порядке разрешения коллизий между конкурирующими правами. Они разрешаются на основе старшинства этих прав, определяемого моментом их записи в поземельную книгу (§ 879 ГГУ): чем раньше право было записано, чем оно «старше», чем выше его ранг, тем больше шансы на его осуществление, ведь оно может быть реализовано преимущественно перед более поздними.

В законодательстве отдельных иностранных государств принцип внесения проводился не столь решительно: в этих случаях исходили из того, что право собственности на недвижимое имущество может быть передано и вне реестра, для этого достаточно соглашения о переносе собственности или же еще и передачи владения самой вещью. Однако в целях побуждения участников сделок с недвижимостью к записи их прав в реестр определенные юридические последствия с этой записью все-таки связывались. Так, распорядиться недвижимостью, определить ее юридическую судьбу признавался способным лишь тот, кто значился ее собственником по книге. Соответственно этому практика рождала ситуации, когда, передав кому-то и владение, и собственность, лицо продолжало тем не менее считаться собственником по реестру. Вновь передать право собственности на отчужденный объект кому-то еще этот записанный «собственник» уже не мог, ведь для этого ему нужно было бы владеть вещью. Возможность же устанавливать на вещь такие права, возникновение которых с передачей владения не связывалось (например, ипотеки), за ним тем не менее сохранялась [61] См.: Базанов И. А . Указ. соч. С. 379. . Вследствие этого возникала парадоксальная и «режущая глаз» ситуация так называемого дуплицитета прав : не записанный в реестр новый фактический собственник вещи владеет и пользуется, но никак не может ею распорядиться, а не вычеркнутый из книги отчуждатель исчерпывает стоимость этой вещи ипотеками [62] Подробнее см.: Базанов И. А. Указ. соч. С. 153, 334, 378–379. .

Ограничения действия принципа внесения могут иметь и более рациональное основание. Необходимо помнить, что главным идейным стержнем его применения выступает стремление доставить обороту гласный источник полных и достоверных (правильных) сведений о правовом положении объектов недвижимого имущества. Естественно, что в тех случаях, когда по тем или иным причинам осуществление этой идеи оказывается нецелесообразным, невозможным или же противоречащим иным правовым началам настолько, что негативные последствия этого перевешивают возможную пользу, в ее проведении не упорствуют.