Екатерина Подузова - Организационные договоры в гражданском праве. Монография

С нашей точки зрения, конструкция организационного договора может быть применена как к консенсуальному, так и к реальному основному договору. Заключение организационного договора по поводу реального договора не противоречит целевой направленности организационного договора, поскольку имущество передается только в связи с совершением действий по заключению реального договора.

Необходимо отметить, что организационный договор, заключаемый по поводу реального договора, порождает, помимо неимущественного организационно-предпосылочного правоотношения, правоотношение имущественное.

В ст. 429 ГК РФ отсутствует запрет на заключение предварительного договора по поводу реального основного договора. Если суд удовлетворит исковое заявление о понуждении стороны предварительного договора заключить основной договор, то данная сторона обязана совершить все действия, необходимые для заключения основного договора, в том числе передать имущество для заключения основного реального договора. Следует согласиться с высказанным мнением, что решение суда о понуждении одного из контрагентов к заключению основного договора, подлежащего государственной регистрации, не означает одновременное понуждение государственного органа к осуществлению государственной регистрации основного договора. Такое судебное решение выносится в отношении стороны предварительного договора, а не в отношении регистрирующего органа, сторона на основании данного судебного решения обязана осуществить действия по государственной регистрации основного договора.

Согласно одному из мнений, хотя предварительный договор и может быть заключен по поводу реального договора, предварительный договор не является применимым в отношении реального договора дарения, так как при реальном договоре дарения передача дарителем имущества в дар одаряемому приводит к возникновению у одаряемого права собственности, а предварительный договор может быть заключен только в отношении договоров, направленных на установление обязательства передать имущество 61.

Действительно, как отмечается и иными авторами, заключение реального договора дарения не порождает обязательственных отношений сторон 62. Однако, с нашей точки зрения, в п. 1 ст. 429 ГК РФ отмечается лишь направленность основных договоров на передачу имущества, выполнение работ или оказание услуг, а не на установление соответствующих обязательств. Вместе с тем маловероятно, что конструкция предварительного договора будет применена в отношении заключения реального договора дарения, поскольку возможно использовать консенсуальную модель договора дарения, по которому сторона берет на себя обязанность передать другой стороне вещь в собственность (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Следует указать, что конструкция организационного договора является неприменимой для заключения некоторых гражданско-правовых договоров.

Так, конструкция организационного договора не может быть использована для заключения договора социального найма жилого помещения (ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации 63), поскольку в главе 7 ЖК РФ предусмотрены специальный порядок и основания заключения договора социального найма жилого помещения. По нашему мнению, в случае заключения организационного договора, по которому стороны обязуются заключить договор социального найма жилого помещения, такой организационный договор является ничтожной сделкой как не соответствующий требованиям Жилищного кодекса РФ.

Полагаю, что конструкция организационного договора не найдет широкого применения на практике для планирования заключения в будущем публичных договоров (ст. 426 ГК РФ). В силу указания закона коммерческая организация обязана заключить публичный договор в отношении каждого, кто к ней обратится. Маловероятно, что другая сторона публичного договора станет связывать себя обязательством заключить в будущем публичный договор (публичные договоры), когда для ее контрагента заключение публичного договора обязательно.

Организационные договоры по целевой направленности делятся на договоры, направленные на организацию процедур, способствующих заключению основного договора (либо нескольких основных договоров), и договоры, непосредственно направленные на заключение основного договора (или нескольких основных договоров).

По договору, направленному на организацию процедур, способствующих заключению основного договора (нескольких основных договоров), стороны обязуются совершить определенные действия, способствующие заключению между теми же сторонами основного договора (нескольких основных договоров). Договоры по организации процедур, способствующих заключению основного договора (основных договоров), не содержат обязанности заключить в будущем основной договор (основные договоры).