Г Чубуков - Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации

Дальнейшая конкретизация порядка проведения торгов применительно к земельным участкам, находящимся в муниципальной собственности, осуществляется актами органов местного самоуправления. В качестве примера можно привести Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, или права их аренды (принят решением Совета депутатов Мытищинского района Московской области от 10.06.1998г.).

5-6. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды таких участков для жилищного строительства определяется ст.38.1 Кодекса. Продажа права на заключение договоров аренды указанных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства производится в порядке, предусмотренном ст.38.2 Кодекса.

1. Пункты 1 и 2 комментируемой статьи содержат основные положения об аукционах по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Правила, включенные в п.1 и п.2 совпадают по существу. Различие лишь в том, что в п.1 речь идет о любом жилищном строительстве, кроме индивидуального и малоэтажного, а п.2 относится к индивидуальному и малоэтажному жилищному строительству. В статье определены условия, при которых земельный участок может быть выставлен на аукцион: а) земельный участок прошел кадастровый учет, б) проведены инженерные изыскания возможности строительства, в) по результатам инженерных изысканий разрешено использование этого земельного участка под жилищное строительство, г) определены технические условия подключения готового объекта к сетям инженерно-технического обеспечения (электросетям, водопроводным, канализационным, газовым и др.) и размер платы за подключение к этим сетям.

3. Аукцион является одной из форм торгов. Согласно ст.447 ГК РФ торги проводятся с целью заключения договора. Общие положения об организации и проведении торгов содержатся в ст.448 ГК РФ. При проведении аукциона выявляется покупатель, который может предложить наивысшую цену за приобретение определенного права — права собственности на земельный участок или права на заключение договора аренды земельного участка под жилищное строительство.

Проведение аукциона осуществляется по решению исполнительного органа власти или органа местного самоуправления. Функции устроителя аукциона могут быть переданы специализированной организации на основании заключенного с нею договора. В таком случае исполнительный орган власти или орган местного самоуправления выступает как заказчик торгов.

Аукцион, объявляемый исполнительным органом власти или органом местного управления (см. ст.29 Кодекса) является открытым: заявку на участие в аукционе может подать любое лицо, как гражданин так и юридическое лицо. Какие-либо преимущества для участия в аукционе законом не предусмотрены. Процедура объявления аукциона, подачи заявки на участие в нем и порядок его проведения с объявлением результата детально урегулированы в комментируемой статье. Особо следует обратить внимание на то, что вследствие подачи и принятия заявки на участие в аукционе стороны — подавший заявку и объявивший о проведении аукциона — оказываются связанными определенными обязательствами, за неисполнение которых несут невыгодные последствия.

Для подтверждения серьезности намерения участвовать в аукционе заинтересованное лицо обязано внести задаток, размер которого объявляется устроителем аукциона. Иногда размер задатка указывается в нормативных актах. Например, п.6 ст.18 ФЗ от 21.12.2001г. "О приватизации государственного и муниципального имущества" [191] СЗ РФ, 2002, N 4, ст.251; 2003, N 9, ст.805. устанавливает задаток для участия в аукционе по приватизации государственного или муниципального имущества в размере 20% от начальной цены объявленного имущества, но не более чем 4,5 миллиона минимального размера оплаты труда. Для проведения аукционов по правилам комментируемой статьи размер задатка нормативно не определен. В комментируемой статье предусмотрен возврат задатка, если торги не состоялись или участник не выиграл в них. Следует обратить внимание на то, что правила ст.381 ГК РФ о возврате задатка в двойном размере в данных случаях не применяются — задаток подлежит возврату в одинарном размере. При задержке возвращения задатка против срока, указанного в п.21 комментируемой статьи, можно ставить вопрос об ответственности организатора аукциона в соответствии с нормой ст.395 ГК РФ, определяющей ответственность должника по денежным обязательствам.