Г Чубуков - Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации

В соответствии со ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей в том случае, если сделка могла бы быть совершена и без включения недействительной ее части. С учетом данного положения комментируемый пункт предусматривает недействительность не всего договора купли-продажи земельного участка, а лишь тех его условий, которые ограничивают правоспособность покупателя, т.е. договор считается заключенным без учета таких условий.

Пункт 2 ст.209 ГК РФ предоставляет собственнику право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые сделки, не противоречащие требованиям законодательства и не нарушающие права и законные интересы других лиц. Пункт 2 комментируемой статьи допускает возможность заключения в отношении земельного участка договора мены [189] *(189) Дореволюционное российское законодательство запрещало обмен недвижимого имущества. Такой обмен допускался только в исключительных случаях, например, в интересах специального межевания для устранения чересполосицы (см.: Д.И. Мейер. Русское гражданское право. Ч.2. — М., 1997, с. 222-223). . Распространение перечисленных в п.2 правил на договор мены объясняется тем, что последний имеет много общего с договором купли-продажи, и к нему на основании п.2 ст.567 ГК РФ субсидиарно применяются нормы, регулирующие договор купли-продажи.

3-4. Пункт 3 комментируемой статьи перечисляет отдельные виды нарушений продавцом обязанности информировать покупателя о таких характеристиках земельного участка, которые существенно влияют на возможность и пределы его использования покупателем, и предусматривает применение к продавцу за неисполнение такой обязанности определенных санкций. Право выбора варианта поведения предоставлено покупателю, заявленные требования удовлетворяются продавцом добровольно, а в случае их неисполнения покупатель вправе возбудить исковое производство в суде.

В договоре мены информационная обязанность лежит на обеих сторонах, поскольку каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

1. Право собственности или право аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной (федеральной или субъекта Федерации) либо муниципальной собственности, может быть приобретено на торгах. Согласно п.2 ст.447 ГК РФ в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи. Земельный участок как предмет торгов должен быть надлежащим образом индивидуализирован в соответствии с кадастровыми данными. На торги выставляется право собственности или право аренды такого участка.

2. От имени субъекта права собственности в качестве продавца на торгах выступает компетентный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Организует торги собственник земельного участка или специализированная организация, действующая на основании договора с собственником.

3. В соответствии с п.4 ст.447 ГК РФ форму торгов определяет собственник продаваемой вещи: ему предоставляется право выбрать конкурс или аукцион. На аукционе выигравшим признается лицо, предложившее более высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором конкурса, предложило лучшие условия. Участники торгов — и аукциона, и конкурса — вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны организатором торгов в извещении о проведении торгов. Внесение задатка должно свидетельствовать о серьезности намерений участника торгов.

4. В связи с особой значимостью земельных участков как объектов права собственности порядок организации и проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких объектов определяется Правительством РФ. В настоящее время действует постановление Правительства РФ от 11.11.2002г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" [190] СЗ РФ, 2002, N 46, ст.4587 , которым утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.