Г Чубуков - Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации

При отсутствии кадастровой карты (плана) орган, решающий вопрос о предоставлении земельного участка, в месячный срок со дня поступления заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

При определении границ и размера земельного участка должны приниматься во внимание правила земельного и градостроительного законодательства, прежде всего ФЗ от 18.06.2001г. "О землеустройстве" [188] СЗ РФ, 2001, N 26, ст.2582; N 30, ч.I, ст.3098; РГ, 2005, 20 июля. и ГрК РФ.

8. В двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка, направляет копию этого решения заявителям. Дальнейшая работа по установлению границ земельного участка на местности и изготовлению кадастровой карты (плана) земельного участка производится за счет заявителей. Сроки ее исполнения определяются отдельно в каждом конкретном случае.

9. Для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, которые являются собственниками зданий, строений, сооружений право на приобретение земельных участков, обслуживающих эти объекты, ограничено в связи с особым режимом соответствующих участков (см. п.3 ст.15 Кодекса и комментарий к данному пункту). Указанным категориям субъектов земельные участки предоставляются за плату по договорам купли-продажи или аренды.

1. Прежде всего необходимо отметить, что продажа земельного участка возможна с учетом ограничений оборотоспособности земельных участков (ст.27, 52 Кодекса). Также в силу п.2 ст.8 Кодекса в договоре купли-продажи должна быть указана категория земель, к которой относится земельный участок, поскольку это влияет на допустимое использование такого участка.

Купля-продажа земельного участка осуществляется по правилам, установленным _ 1 и 7 гл.30 ГК РФ, с учетом особенностей, установленных комментируемой статьей.

К форме договора купли-продажи земельного участка законом предъявляются строгие требования — согласно ст.550 ГК РФ договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Порядок государственного кадастрового учета земельных участков определен ФЗ от 02.01.2000г. "О государственном земельном кадастре". В результате государственного кадастрового учета земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют с определенностью выделить его из других земельных участков. Государственный кадастровый учет сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Все земельные участки описываются и индивидуализируются в Едином государственном реестре земель, порядок ведения которого устанавливается федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами (п.5 ст.13, ст.14 ФЗ от 02.01.2000г. "О государственном земельном кадастре").

Поскольку приобретение земельного участка по договору купли-продажи является производным способом приобретения права собственности, постольку новый собственник приобретает земельный участок со всеми ограничениями и обременениями, которые были установлены в отношении данного земельного участка к моменту его продажи. Согласно п.1 ст.460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц. Исключение сделано лишь для случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами. В связи с этим п.1 ст.37 Кодекса возлагает на продавца обязанность информировать покупателя о всех известных ему ограничениях (обременениях) земельного участка, поскольку они могут существенно связать нового собственника в осуществлении его правомочий. Последствия несоблюдения данного требования установлены в п.3 комментируемой статьи.

2. В п.2 перечисляются отдельные случаи ограничения правоспособности покупателя земельного участка, которые признаются недействительными. В частности, включение в договор условия об ограничении ответственности продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами прямо противоречило бы императивной норме, закрепленной в п.2 ст.461 ГК РФ.

Хотя п.2 содержит исчерпывающий перечень условий, которые, будучи включенными в договор купли-продажи, признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий в строгом смысле слова. В силу п.3 ст.22 ГК РФ любые сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны. Поэтому, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного участка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправе предъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи, также должно признаваться ничтожным в силу общих норм ГК РФ.