Александр Ткач - Комментарий к Федеральному закону О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

5. Вышесказанное не означает, что стороны не вправе распространить действие договора, подлежащего обязательной государственной регистрации, на отношения, возникшие до момента такой регистрации.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон. Согласно п.2 ст.425 указанного Кодекса стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Например, стороны могут согласовать условие о внесении арендной платы с момента, установленного сторонами. Комитет по управлению городским имуществомг. Санкт-Петербурга (далее — КУГИ) обратился в Арбитражный судг. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ССТ-М.И.Ф." (далее — ООО "ССТ-М.И.Ф.") о задолженности по арендной плате за периоды с 24 июля 2000г. по 30 сентября 2000г. и с 1 января 2001г. по 31 декабря 2001г. В суде ООО "ССТ-М.И.Ф." утверждало, что положение п.3.2 договора аренды земельных участков, согласно которому условия данного договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 24 июля 2000г., не может быть признано соответствующим закону, поскольку в тот период отсутствовала не только государственная регистрация сделки, но и непосредственно сама сделка.

По материалам дела установлено, что между КУГИ и ООО "ССТ-М.И.Ф." заключен договор аренды земельных участков, сроком действия по 23 июля 2003г., для размещения торговых павильонов. Договором предусмотрено, что он вступает в силу с момента государственной регистрации (п.3.1), а его условия распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 24 июля 2000г. (п.3.2). Размер и порядок внесения арендной платы определены в разд. 3 договора, а п.5.2 установлена ответственность арендатора в виде уплаты пеней в случае ненадлежащего исполнения обязанности вносить арендную плату. Государственная регистрация аренды указанных в договоре земельных участков произведена государственным учреждением юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" 13 июня 2001г.

По обоснованному мнению суда, при таких обстоятельствах обязанность перечислять арендную плату в соответствии с условиями договора возникла у ответчика с 24 июля 2000г.

Довод подателя жалобы о том, что обязанность вносить арендную плату возникла у арендатора только с момента государственной регистрации договора, не может быть принят кассационной инстанцией во внимание, так как достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды, что не противоречит ст.425 ГК РФ [40] См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15 мая 2002г. N А56-1013/02. .

6. Нарушение требования комментируемого Закона об обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним влечет недействительность сделки. Такая сделка в соответствии с п.1 ст.165 ГК РФ считается ничтожной.

Между ТОО "Анкор" и АООТ "Стромкомпозит" был заключен договор аренды нежилого помещения; на основании письма арендодателя ТОО "Анкор" перечислило денежную сумму в счет арендных платежей. Иск был заявлен о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделки путем обязания ответчика возвратить истцу арендные платежи. Арбитражный суд признал данный договор ничтожным в силу п.1 ст.165 ГК РФ, поскольку договор аренды не был зарегистрирован в установленном порядке [41] См.: Обзор практики рассмотрения кассационной инстанцией споров о признании договоров недействительными (утв. Постановлением ФАС Московского округа 17 июля 1998г. N 11) // Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения. 2001. N 1. .

При этом состоявшаяся государственная регистрация права на объекты недвижимости сама по себе не препятствует признанию договора незаключенным или недействительным.

Так, прокурор Вологодской области в защиту государственных и общественных интересов и в интересах районного потребительского общества "Заготпромсервис" (далее — РПО "Заготпромсервис") обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Заготпром" (далее — ООО "Заготпром") с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица государственного учреждения юстиции "Вологодский областной центр государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — Центр государственной регистрации прав) о признании незаключенным договора купли-продажи нежилых помещений и обязании ООО "Заготпром" возвратить РПО "Заготпромсервис" заготпункт и административное здание.