Ирина Зайцева - Приобретаем и продаем дачу

Это еще один миф рынка недвижимости, в который, как ни странно, верят потенциальные продавцы и покупатели. Он основывается на подмене понятий, необходимой для пополнения собственной базы предлагаемых объектов.

На деле это выглядит следующим образом: вы обращаетесь в агентство и вам предлагают бесплатные услуги, но вы ведь понимаете, что ничего бесплатного в нашей жизни не бывает, особенно на рынке недвижимости, где все построено на извлечении максимальной выгоды. Итак, вы хотите продать через риелторскую организацию загородную недвижимость за 1 млн 500 тыс. рублей. Имейте в виду, что ваша недвижимость будет продаваться не за установленную вами сумму, а со значительной наценкой, например за 1 млн 700 тыс. рублей, что, безусловно, означает более длительный срок поиска покупателя и оформления сделки.

Помимо этого, остается загадкой, какая сумма сделки будет указана в договоре купли-продажи. Если 1 млн 500 тыс. – продавец не получит 200 тыс., поскольку оплатит ими работу риелтора, что никак не согласуется с понятием «бесплатно». Если в договоре будет указано 1 млн 700 тыс., согласится ли покупатель на подобные условия? Ведь эти 200 тыс. он не сможет использовать в качестве льготы для подоходного налога и, разумеется, не получит их назад, если по каким-либо причинам сделка будет аннулирована. Таким образом, получается, что услуги риелторов оплачиваются самим продавцом недвижимости и, как правило, в неопределенном объеме.

Для начала следует четко уяснить, что истинная конкуренция между риелторами проявляется в величине четко обозначенных расценок на свои услуги, прозрачности отношений с клиентами, а также четких и ясных формулировках договоров.

Прежде чем заключать договор, необходимо внимательно прочитать условия, на которых с вами будет работать та или иная риелторская фирма, и из всех имеющихся вариантов выбрать один, наиболее предпочтительный для вас. Если по каким-либо причинам работа риелтора вас не устраивает, следует расторгнуть договор и заключить с другой фирмой, поскольку только таким образом вам удастся избежать ложной конкуренции.

Никогда не забывайте, что риелтору совершенно невыгодно работать на вас бесплатно, и, если вы хотите получить какую-либо услугу, имейте в виду, что вам придется за нее заплатить. Еще одним немаловажным критерием выбора агентства недвижимости является способ определения стоимости услуг. Если процент от сделки или цена объекта недвижимости не зафиксирована в договоре, риелтор может варьировать сроки и цену.

Оптимальным вариантом является вознаграждение, выраженное фиксированной суммой, возможно, с премиальными в случае улучшения условий (условия и сумма премиальных также оговариваются в договоре). Только при таких условиях у риелтора будет интерес к четкому выполнению условий договора.

В настоящее время на рынке загородной недвижимости не отработаны схемы ипотечного кредитования. Многие банки предлагают подобные программы, однако на деле оказывается, что получить ипотечный кредит на квартиру в городе проще, чем на небольшой загородный дом.

Первоначальный взнос при получении кредита на строительство коттеджа составляет 30 % от его стоимости. Дело в том, что ипотечное кредитование загородной недвижимости только начинает развиваться и число банков, реализующих такие программы, невелико. Процедура сталкивается с несовершенством законов, юридическими нарушениями при строительстве, неправильно оформленными документами на право собственности. Как уже отмечалось выше, для оформления права собственности на объект необходимы разрешение на строительство и утвержденный проект, акты подключения к всевозможным сетям и магистралям. В случае приобретения загородного дома по ипотечному кредиту речь идет о двух объектах недвижимого имущества – доме и земле.

Большинство сложностей связано с землей. Как правило, у продавца дома отсутствуют права на земельный участок. Кроме того, прав собственности может не быть и у застройщика. Еще одним риском для банка является ликвидность таких объектов. Любой загородный дом – индивидуальный товар. Кроме того, у каждого покупателя собственные предпочтения, касающиеся месторасположения загородного дома, близости к воде и лесу, планировки дома, инженерных систем и т. д.