Ирина Зайцева - Приобретаем и продаем дачу

В результате то, что предпочитает один покупатель, может не соответствовать вкусу другого. Таким образом, у банка нет уверенности в том, что он сможет реализовать дом в случае несостоятельности заемщика. Продажа коттеджей осложняется еще и тем, что они значительно дороже квартир. Поэтому с целью снижения рисков банки предъявляют высокие требования к загородным домам как к объекту кредитования. Это высокие процентные ставки (до 25 % годовых) и множество других ограничений от поручительства до условия заложить другой объект недвижимого имущества, являющийся собственностью заемщика.

Минимальная сумма кредита, как правило, составляет 15–20 тыс. долларов, а максимальная зависит от банка. В среднем условия кредитования загородной недвижимости следующие. Если загородное жилье приобретается на вторичном рынке, процентные ставки составляют 11–18 %. В случае приобретения строящегося дома – 12–20 %. Таким образом, при покупке загородного дома в кредит процентная ставка на 2–4% выше, чем при покупке квартиры.

Процедура оформления ипотечного кредита на приобретение загородной недвижимости предполагает обязательную оценку объекта, страхование объекта, а также страхование здоровья и жизни заемщика. Стоимость оформления перечисленных документов составляет до 5 тыс. долларов.

Кроме того, существует сложность подтверждения доходов заемщика. Учитывая высокую стоимость дома и земельного участка, банк вправе потребовать подтверждение наличия существующего дохода. Большой размер кредита при ипотечном кредитовании загородной недвижимости является проблемой как для банка, так и для заемщика. Чем выше стоимость приобретаемого загородного дома, тем большим по сумме будет первоначальный взнос.

Однако, несмотря на все сложности, интерес к покупке загородной недвижимости в настоящее время выше, чем при покупке городской недвижимости. Следует отметить, что ипотечные кредиты, как правило, интересуют тех, кто имеет собственные накопления около 500 тыс. долларов. Поскольку цены на загородную недвижимость значительно выросли, эти покупатели не могут найти подходящее предложение в пределах имеющейся суммы и пользуются услугой ипотечного кредитования.

Как правило, заемщиками становятся покупатели в поселках эконо– и бизнескласса, а клиенты элитного сегмента предпочитают использовать собственные средства или оформлять кредиты в дружественных банках.

Довольно интересно, что ипотечное кредитование загородного жилья становится актуальным как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Большинство покупателей загородной недвижимости предпочитает новостройки, однако существующие ипотечные программы вынуждают их приобретать недвижимость на вторичном рынке.

Проблемы при ипотечном кредитовании связаны и с оформлением загородных домов по полной стоимости. Непросто найти продавца, который согласился бы в договоре купли-продажи указать полную стоимость продаваемого объекта недвижимости. Кроме того, большинство современных коттеджей находится в собственности не менее 3 лет, в результате чего возникает сложность с уплатой подоходного налога продавцом.

Одним из поводов для отказа в выдаче ипотечного кредита на загородную недвижимость становится статус земли. Такое случается, если земля, на которой расположен загородный дом, ранее имела сельскохозяйственное назначение и была некорректным образом переведена в другую категорию земель.

Следует отметить, несмотря на множество неясностей, которые существуют в системе ипотечного кредитования загородной недвижимости, профессиональные участники рынка недвижимости предполагают, что со временем данная ветвь ипотечного кредитования получит дальнейшее развитие.

По признанию экспертов, ипотечное кредитование является бизнесом менее прибыльным, чем кажется на первый взгляд, однако банки все же продолжают заниматься им. И причина не только в том, что на развитии ипотеки настаивают президент и правительство. По данным Росстата, объем денежных доходов населения, по сравнению с прошлым годом, вырос на 22,5 % и количество займов на жилье стремительно растет.

В настоящее время кредиты на покупку жилья под залог недвижимости выдают 350 банков в 77 регионах страны. В Москве действует около 300 ипотечных программ. Что же привлекает банки, учитывая, на первый взгляд, невыгодные условия ипотечного кредитования? Что касается приобретения городского жилья, ипотечное кредитование является сравнительно нерискованным предприятием. В данном случае речь идет о крупном долгосрочном займе, и само собой разумеется, что невозможно проверить уровень кредитоспособности заемщика за час с помощью минимума фактической информации, предоставленной желающим оформить кредит.