Василий Гущин - Инвестиционное право. Учебник

Сложность в разграничении потребительского и коммерческого мотивов участия в долевом строительстве, длительность процесса строительства (до 2,5–3 лет; за это время цель участия в долевом строительстве может меняться несколько раз) – все это свидетельствует о том, что участник долевого строительства – это субъект, обладающий качествами и инвестора, и потребителя. Инвесторы получают доход в денежной форме после реализации жилья или прав на него, а потребители получают «скрытый доход» – доход в виде материальной выгоды, который также может быть переведен в денежную форму. Покупатели готового жилья на вторичном рынке недвижимости (также потребители) получают только квартиру. Их дополнительный доход в случае продажи квартиры если и возникнет, то только за счет роста цен, но никак не за счет участия в долевом строительстве. При этом законодатель фактически приравнял всех участников долевого строительства к потребителям, защитив таким образом их права и переложив, соответственно, все риски инвестиционно – строительного процесса на застройщика. В этой ситуации было бы справедливее разграничить права, обязанности и ответственность участников рынка недвижимости в двух возникающих отношениях, а именно: когда квартира приобретается в построенном доме и когда речь идет о долевом участии в строительстве. Тем более законодательством предоставляется право участникам долевого строительства извлекать прибыль из подобных отношений (например, посредством уступки права требования по договору на этапе строительства или продажи готового жилья по окончании строительства за цену, превышающую размеры внесенных денежных средств в счет цены договора участия в долевом строительстве).

Участник долевого строительства несет ответственность перед застройщиком за исполнение своих обязанностей. Ответственность участника долевого строительства за просрочку в оплате денежных средств по договору, как правило, различается в зависимости от схемы внесения денежных средств (единовременная оплата или оплата частями).

Интересна схема возврата фактически уплаченной суммы на момент расторжения договора. Возврат производится застройщиком после реализации квартиры (или иного объекта долевого строительства) или прав на нее третьим лицам и фактического получения денежных средств по этой сделке за вычетом неустойки в размере 5 % от фактически уплаченной участником долевого строительства суммы. Если третьи лица производят оплату квартиры (или иного объекта долевого строительства) или прав на нее частями, то возврат денежных средств участнику долевого строительства производится застройщиком пропорционально полученным от этих третьих лиц денежным средствам за вычетом неустойки.

Данный механизм обеспечивает финансовую устойчивость в работе застройщика. Закрепление такого механизма в договоре придает отношениям между его сторонами ясность и стабильность.

Обязанностями участника долевого строительства является приемка документов для обеспечения оформления права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства, если обязанность застройщику всех документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, согласно действующему законодательству, и (или) неприбытия участника долевого строительства в обусловленный срок для приемки объекта долевого строительства застройщик не несет перед участником долевого строительства ответственность за просрочку передачи объекта долевого строительства и (или) за просрочку оформления права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. Участник долевого строительства обязан возместить застройщику все дополнительно понесенные строительства и (или) с непередачей участником долевого строительства всех документов, необходимых для регистрации права собственности на объект долевого строительства, в соответствии с российским законодательством, а также обязан произвести оплату за продление срока действия документов, необходимых для регистрации права собственности на объект долевого строительства. В случае невозмещения участником долевого строительства застройщику дополнительных затрат и (или) уклонения участника долевого строительства от оплаты расходов за продление срока действия документов, требующих такого продления, застройщик имеет право приостановить передачу объекта долевого строительства в собственность участника долевого строительства и оформление необходимых для этого документов до полного исполнения участником долевого строительства своих денежных обязательств по данным условиям.