Василий Гущин - Инвестиционное право. Учебник

В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве формируется федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Данный орган наделяется достаточно широкими полномочиями в соответствии со статьей 23 Закона. В случае нарушения застройщиком требований, установленных Законом и иными нормативными правовыми актами, регулирующими данный вид деятельности, неисполнения предписаний уполномоченного органа, отказа от предоставления в соответствии с Законом информации или предоставления неполной и (или) недостоверной информации уполномоченный орган вправе:

– требовать от застройщика устранения выявленных нарушений;

– направлять застройщику обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений различных правовых актов;

– принимать необходимые меры для привлечения застройщика и его должностных лиц к ответственности, установленной статьей 23 Закона);

– обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, в случаях, установленных пунктом 6 ст. 23 Закона;

– обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации застройщика, являющегося юридическим лицом (о прекращении деятельности застройщика – физического лица, являющегося индивидуальным предпринимателем), в принудительном порядке в случае неоднократного или грубого нарушения застройщиком действующего законодательства.

Оценить данные положения можно будет только после издания во исполнение Закона нормативных правовых актов Президента и Правительства Российской Федерации и с появлением правоприменительной, в том числе судебной, практики по данному вопросу. Пока можно отметить лишь то, что законодатель предусмотрел максимальные возможности для регулирования сферы долевого строительства, для контроля и надзора за деятельностью застройщиков. Установлен достаточно широкий спектр ответственности застройщика за выявленные уполномоченным органом нарушения от требований об их устранении до ликвидации застройщика (прекращения его деятельности) в принудительном порядке.

Необходимо понимать, что отношения по участию в долевом строительстве – это более объемное понятие, чем договор участия в долевом строительстве между двумя сторонами. В процессе строительства выступают десятки, а нередко даже сотни лиц. И непомерная ответственность застройщика, например, перед одной частью участников долевого строительства может негативно сказаться и на них же самих, и на другой группе лиц, не имеющих претензий к застройщику.

Ответственность участника долевого строительства. Для дальнейших дискуссий остается актуальным вопрос о статусе гражданина – участника долевого строительства. Норма пункта 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве приравнивает участников долевого строительства, заключающих договор участия в долевом строительстве исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к потребителям. Соответственно. к отношениям, вытекающим из такого договора, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом.

Участник долевого строительства, осознанно беря на себя определенные риски инвестиционно – строительного процесса, в итоге получает за это компенсацию в виде дохода. Доходность инвестиций в строительство жилой недвижимости составляет 15–25 % годовых, а при росте цен на готовое жилье (например, в 2003 и 2004 гг.) может доходить до 60–80 % годовых.

Необходимо отметить, что среди прочих финансовых инструментов квартира как объект инвестирования обладает рядом существенных преимуществ. Вложение в нее дает владельцу достаточно широкие возможности управления своим поведением в зависимости от различных сценариев развития рынка недвижимости и собственных предпочтений, а именно право продать жилое помещение или права на него (соответственно ст. 549 и 382 ГК РФ), обменять (ст. 567 ГК РФ), подарить (ст. 572 ГК РФ), заложить (ст. 334 ГК РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102–ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), сдать в аренду (наем) (ст. 288, 671 ГК РФ), использовать для личного проживания и проживания членов своей семьи (ст. 288 ГК РФ), перевести жилое помещение в нежилое для размещения в нем предприятий, учреждений, организаций (ст. 288 ГК РФ). Наличие нескольких вариантов использования жилой недвижимости, самостоятельная возможность выбора наиболее эффективного и целесообразного варианта в зависимости от складывающихся жизненных условий ее собственника в любой момент времени фактически делает невозможным определение мотива приобретения квартиры по схеме долевого участия в строительстве.