Любовь Янковская - Как правильно оформить договор купли-продажи

Возможность заключения договора купли-продажи вещи, которая пока не создана, предусмотрена законом. В обычной жизни у нас может возникнуть вопрос — когда и, главное, зачем может потребоваться заключение такого рода документа, но на самом деле подобные договоры очень распространены. Речь, в первую очередь, идет о покупке недвижимости, которая, пока, находится на нулевой стадии строительства. Естественно, что такой договор имеет свои особенности и нюансы.

Начать стоит с того, что возможность заключения подобного документа (договора купли-продажи недвижимости, которая еще не создана, но будет построена продавцом в скором времени) предусмотрена Гражданским кодексом РФ.

1. Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

2. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

3. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Тем не менее, заключение такого договора не слишком распространено — гораздо чаще используется другая юридическая конструкция — так называемый предварительный договор купли-продажи. Он идеально подходит для тех случаев, когда объектом договора выступают вещи, собственником которых пока еще не является продавец. Но важно понимать, что предварительный договор купли — продажи, в силу своих особенностей, не может рассматриваться как полноценный инструмент обслуживания потребностей современного гражданского оборота. Например, некоторые юристы считают, что возможность передачи денег по такому договору весьма сомнительна, а также при уклонении одной из сторон от исполнения обязательств по предварительному договору, установление основного договорного обязательства по решению суда.

Итак, что говорит Гражданский кодекс о договоре купли-продажи будущей вещи? Гражданский кодекс не запрещает заключение договоров купли-продажи в отношении объектов недвижимости даже в том случае, если продавец пока не является их собственником и его право не зарегистрировано в Едином Государственном Реестре Прав на недвижимое имущество на момент заключения договора. При этом важно понимать, что такое право по условиям договора непременно должно возникнуть у продавца в будущем и его отсутствие на данный момент не является самостоятельным основанием для признания такого договора недействительным. Следовательно, стороны договора купли-продажи будущих вещей смогут отразить в договоре как денежное обязательство покупателя перед продавцом, так и срок исполнения договора до момента приобретения права собственности продавцом. Например, можно указать приблизительную дату, до наступления которой необходимо оплатить будущую вещь, и приблизительный день, когда этот объект недвижимости должен быть передан покупателю. В итоге продавец получит от покупателя денежные средства, например, необходимые для приобретения объекта недвижимости, подлежащего передаче в будущем у третьего лица, либо направит денежные средства на покрытие расходов, связанных с возведением объекта недвижимости, подлежащего передаче покупателю в будущем.

При продаже готового и зарегистрированного объекта недвижимости для индивидуализации предмета купли-продажи достаточно указания кадастрового номера объекта. Если же предметом купли-продажи является будущий объект, то данных кадастрового учета, разумеется, еще нет. В этом случае придется использовать другие доступные сведения, в том числе ориентировочные. При заключении договора купли-продажи будущей вещи особенно важно уделить внимание инициализации объекта сделки. Для этого (чтобы понять, какой объект должен быть передан покупателю) в договоре необходимо обязательно указать в документе такие сведения, как:

• местонахождение возводимой недвижимости;

• ориентировочную площадь будущего здания или помещения;

• иные характеристики и свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией;