Денис Шевчук - Правовое обеспечение предпринимательства

10. При приобретении (оформлении в залог) отдельного Жилого дома одновременно приобретается, оформляется в ипотеку и земельный участок, расположенным под таким домом. Право собственности на земельный участок должно быть подтверждено соответствующими правоустанавливающими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи земельного участка, иным договором), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства. К документу на землю, которая должна передаваться в залог вместе с Жилым домом, должен быть приложен оригинал кадастрового плана земельного участка.

10.1. В случае если земельный участок предоставлен на правах аренды, то одновременно c домом в залог должны быть переданы и права аренды земельного участка. Договор аренды земельного участка должен быть заключен на срок не менее срока кредитного договора, либо содержать указание на продление договора на новый срок. В случае если в договоре аренды содержится условие о получении согласия арендодателя на передачу в залог прав аренды земельного участка, то такое согласие должно быть получено до заключения договора залога, если такое требование о получении согласия арендодателя не противоречит действующему законодательству.

10.2. В случае если у залогодателя отсутствует право собственности или право аренды на земельный участок, расположенный под Жилым домом, то при кредитовании под залог имеющегося жилья, такое имущество в качестве обеспечение не принимается.

При кредитовании под залог приобретаемого жилья, Жилой дом может быть принят в качестве обеспечения при условии, что у продавца Жилого дома, имеется право аренды на земельный участок, расположенный под Жилым домом.

Кризис на американском ипотечном рынке спровоцировал мировой кризис на рынке денег. Многие российские банки оказались в трудном положении. Нехватка финансовых ресурсов и их повсеместное удорожание привели к недостаточному фондированию. В результате направляемые на выдачу ипотечных кредитов денежные ресурсы целого ряда банков оказались исчерпаны.

В связи с невозможностью быстро восполнить свой потенциал многие банки спешно ужесточили условия кредитования по ипотечным сделкам, а некоторые и вовсе на время отказались от ипотеки. Частым явлением в сегодняшней практике банков стало затягивание сроков рассмотрения заявки на кредит без объяснения причин. Вместе с тем многие заемщики, уже получившие одобрение банка на выдачу кредита, были поставлены перед фактом повышения ставки по ипотечному кредиту.

С проблемами столкнулись не только сами банки, но и потенциальные заемщики, вынужденные отказываться от сделок по покупке недвижимости вследствие внезапных отказов банков и затягивания сроков выдачи кредитов.

Нередки случаи, когда получившие одобрение заемщики ждут своих денег по два-три, и более месяцев. В условиях роста цен на недвижимость, задержка в несколько месяцев приводит к существенному удорожанию стоимости квартиры.

Банки, которые в меньшей степени ориентировались на иностранные заимствования, полагаясь на собственные ресурсы при выдаче ипотечных кредитов, продолжают процесс кредитования ипотечных заемщиков. В целом, еще достаточное количество банков предлагают весьма конкурентные условия, но подняли ставки по ипотеке, значительно увеличили первоначальный взнос и ужесточили условия кредитования.

Кредитный брокер – по сути финансовый адвокат. Вы можете пойти в суд сами – а можно нанять юриста, можно постричься дома самому у зеркала – а можно и в парикмахерской у специалиста, кто-то чинит свой запорожец сам – а кто-то отдает свой мерседес в автосервис. Ошибочно считать, что кредитный брокер волшебник и всем раздает кредиты. Если он спец, имеет профильное высшее образование (а не только курсы) и опыт реальной штатной работы в банках (желательно в разных и в соответствующих подразделениях на руководящих должностях, а не только стажировки), то он существенно повысит вероятность положительного решения по кредиту (так же как грамотный юрист увеличит ваши шансы в суде и при составлении юридических документов) и скорость принятия решения.

Могу добавить, что в период кризиса полезно потратить свободное время на самообразование, изучение экономической и юридической литературы. Сотрудноки банков имеют привычку сердиться, если соискатели кредитов безграмотны в экономических и юридических вопросах. Широкий кругозор позволяет найти общий язык с банкирами быстрее, т. к. банковское дело давно считается одной из самых высокоинтеллектуальных профессий, некоторые сотрудники имеют по 2–3 высших образования и постоянно повышают уровень знаний.