Павел Коваленко: Сделки с недвижимостью : как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

Представленные материалы направлены на помощь клиентам при осуществлении действенного контроля за правильностью подготовки и проведения сделки с недвижимостью.

Рынок недвижимости — это сложное и своеобразное социально-экономическое образование, в котором продавцы и покупатели являются временными участниками и выходят на него от силы 2–3 раза в жизни. Естественно, у большинства людей нет знаний, навыков и умений, необходимых для правильной подготовки и проведения сделки с недвижимостью. Постоянными участниками на этом рынке являются лишь посредники. Именно они являются носителями принятой технологии выполнения сделок с недвижимостью, умеют претворять ее в жизнь и поддерживать между участниками сделок деловое общение — основу любого рынка и практически всей человеческой деятельности.

К посредникам относятся риелторы — сотрудники сертифицированных агентств недвижимости, а также частные маклеры (от нем. makler — посредник). То есть посредники-одиночки. Они не зависят ни от каких фирм, а работают сами на себя. Раньше между агентствами и частниками шла самая настоящая конкурентная борьба. С развитием рынка многие риелторы перешли в крупные агентства, но даже неравная конкуренция не смогла вытеснить с рынка одиночек. И сейчас можно найти маклера, не привязанного ни к одному из агентств.

Долгое время наши сограждане были лишены возможности прибегнуть к помощи профессионалов для решения своих жилищных проблем. Клиент в этой сфере обслуживания с ее мудреным устройством был человеком «покровительствуемым». О его муках было написано множество фельетонов и сатирических рассказов. Вспомним, например, произведения И. Ильфа и В. Петрова, М. Зощенко, А. Райкина, М. Жванецкого, М. Задорнова, С. Альтова и многих других, в которых удивительно точно показывается бюрократическая волокита, в которой никто не помогает человеку с решением его квартирного вопроса. Но времена меняются, теперь если нет клиента, то нет смысла для существования учреждений и предприятий кредитной, торговой или промышленной сферы.

На рынке недвижимости клиент — это самый главный человек. Но чтобы стать настоящим заказчиком и контролером работы риелторов и агентств недвижимости, которым человек платит деньги, ему самому необходимо иметь представление об особенностях рынка недвижимости и проведении сделок с нею. Поэтому, как только возникает мысль о решении своего жилищного вопроса, надо понимать, что дело предстоит непростое и следует подготовиться основательно. Это значит, что надо читать, спрашивать, консультироваться, учиться, постигая азы риелторской работы. Подготовленному человеку гораздо проще отстаивать свои интересы, чем тому, у кого такой подготовки нет.

Клиентам и риелторам предстоит научиться работать вместе, ведь они взаимно заинтересованы, а значит, должны быть вежливыми, доброжелательными, сдержанными, терпеливы и уважительными друг к другу.

История и судьба деятельности посредников в нашей стране непростая. В дореволюционной России был накоплен немалый опыт проведения сделок с недвижимостью, однако в советское время в связи с отменой частной собственности профессия посредника оказалась невостребованной. Более того, она стала уголовно наказуемой. Конституцией 1924 года посредники были приравнены к «белым господам» со всеми вытекающими отсюда последствиями. В 1936 году в Основном законе они уже не упоминались, но к этому времени уже действовали подзаконные акты, запрещающие эту «тлетворную деятельность». Почти 70 лет посредники фактически были в подполье. Поэтому по понятным причинам и само понятие «посредник» в советские времена было почти под запретом.

В отличие от зарубежных стран, настоящая история риелторской деятельности в России начинается только с 1992 года. Вместе с перестройкой появилось осознание, что создание цивилизованного рынка, на котором осуществляются сделки с недвижимостью, невозможно без специализированных, профессионально подготовленных и сертифицированных посредников. То есть без риелторов и агентств недвижимости. Иначе рынок сразу же будет поглощен криминальными структурами [1] Коваленко П. А. Формула успешного риелтора // Недвижимость и цены. — 2005. — № 3. — С. 34; Коваленко П. А. Клиенты и риелторы. Правила поведения на рынке недвижимости (профессионально-психологические и учебно-методические основы риелтологии). — М.: МГОУ, 2008. . Появились риелторы-одиночки, но с ростом рынка стали открываться целые агентства недвижимости. Сначала им выдавали лицензии на право деятельности, а с февраля 2002 года выдают сертификаты. Однако за это время в нашей стране так и не был принят закон о риелторской деятельности, хотя необходимость в нем очевидна. Многие люди гибнут от нечистых на руку дельцов с недвижимостью, становятся бомжами и не могут найти управу на тех, из-за кого они пострадали. Во многих других станах подобные законы приняты и направлены на защиту и клиентов, и риелторов. В России пока главной защитой для вас могут стать ваши знания, внимательность и осведомленность. Именно для этого и написана данная книга, в которой подробно рассказывается о всех тонкостях проведения сделок с недвижимостью.