Олег Полежаев - Права застройщика на земельный участок и возведенное им строение. История становления и зарубежный опыт

Правовое положение застройщика в германском правопорядке (то есть степень юридической власти над земельным участком и воздвигнутым зданием) зависит от права застройщика на земельный участок.

Право собственности на земельный участок влечет приобретение права собственности на строения и сооружения, воздвигнутые застройщиком, при условии утраты их право-объектности и признания последних в качестве существенной составной части земельного участка, в силу реализации принципа «приращивания».

Ограниченное вещное право застройки земельного участка «Erbbaurecht» позволяет приобрести застройщику ограниченное вещное право на земельный участок и право особой собственности «Sondereigentum» на возведенное строение, которое считается недвижимостью. При этом действие принципа приращивания изменено, что позволяет признавать строение существенной составной частью вещного права застройки, а не земельного участка.

Обязательственное право аренды земельного участка наделяет застройщика правом срочного пользования земельным участком и правом собственности на строения, воздвигнутые арендатором, которые признаются вещами движимыми при условии строительства «временных, некапитальных строений».

Положение, при котором застройщик земельного участка является его собственником при его юридической характеристике, является ни чем иным, как последовательной реализацией принципа приращивания (superficies solo cedit), закрепленным в германском законодательстве (п.1 § 94 BGB) [16] Гражданское уложение Германии: ввод, закон к Гражд. уложению ; пер. с нем. /науч. Редакторы – В. Бергманн {и др.} . – 3-е., перераб. – М. : Волтере Клувер, 2008. – С. 89. . Введение принципа приращивания было обусловлено традициями германского права, в которых особое значение уделялось противопоставлению вещей движимых недвижимым [17] Гражданское уложение Германии: ввод, закон к Гражд. уложению ; пер. с нем. /науч. Редакторы – В. Бергманн {и др.}. – 3-е., перераб. – М. : Волтере Клувер, 2008. – С. 89. . И представлением, в силу которого единственным недвижимым объектом является земельный участок (концепция земельного участка или концепция единого объекта). Строения, прочно соединенные с земельным участком, теряют свою правообъектность и становятся существенной составной частью земельного участка, на котором располагаются. Согласно мнению Ф. Бернгефта и И. Колера «обращение вещи в существенную составную часть имеет то юридическое последствие, что предмет теряет свое свойство самостоятельного объекта права и исчезает в целом к тому к которому оно присоединяется и по отношению к этому целому допускается существование одного и того же права и одного и того же правоотношения» [18] Бернгефт Ф., Колер И. Гражданское право германии. С. Петербург. 1910. —С. 231. . Похожей точки зрения придерживается и исследователь Ю.А. Волочай: «составные части недвижимого имущества (земельного участка) по праву ФРГ являются его частью, а такие существенные составные части как здания, строения, сооружения даже не рассматриваются по общему правилу, в качестве самостоятельных объектов гражданских прав» [19] Волочай Ю.А. Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительный анализ законодательства России и Германии. // СПС «Консультант плюс». . Следовательно, при анализе правового положения застройщика не представляется возможным говорить о правах на строение, ввиду отсутствия объекта правоотношения. Однако правомочия собственника относительно возведенного строения никуда не исчезают, а лишь дополняют другое, более сильное право – право собственности на земельный участок. Весь объем правомочий собственника строения, привычный для нашего правопорядка как отдельного права, волей немецкого законодателя дополняет право собственника земельного участка.

Немецкий законодатель благодаря использованию принципа приращивания строений, возведённых на земельном участке, с одной стороны урегулировал отношения застройки земельного участка, а с другой – внес полную ясность и последовательность при определении пределов юридической власти застройщика над вещью (строением). Из всего вышесказанного можно построить логическую цепочку. Строение, возведенное на земельном участке, становится существенной составной частью последнего, и к нему как к части целого применимы все правила, применимые ко всей вещи. При упомянутом положении власть застройщика над земельным участком и строением является абсолютной, ввиду того что физически разные вещи (земельный участок и строение) приобретают единое юридическое закрепление по средствам признания их объектом права собственности на недвижимое имущество.