Александр Земцов - Договор аренды части здания, помещения. Вопросы государственной регистрации

– при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, если иное не установлено Законом о регистрации;

– при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства;

– при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении;

– при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении.

Нас интересует, в частности, третий вариант: «при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении».

Как видно из вышеуказанного перечня, Закон о регистрации в новой редакции прямо не упоминает ни договоры аренды (впрочем, как и какие-либо иные сделки), ни какие-либо обременения вообще. Т.е., иными словами, из редакции п. 7.3.) ч. 2 прямо не следует, что технический план требуется в целях государственной регистрации договоров аренды помещений (частей зданий, частей помещений) в связи с необходимостью первоначального государственного кадастрового учета таких помещений (частей зданий, частей помещений) для целей аренды (последующей государственной регистрацией обременения). Тем не менее, можно ли однозначно утверждать, что указанный выше перечень исключает необходимость представления технического плана для государственной регистрации договора аренды?

В частности, необходимо обратить внимание на формулировку «при… государственной регистрации прав». Для начала обратимся к терминологии. Так, согласно части 3 ст. 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав). Как видим, Закон о регистрации прямо указывает, что далее по тексту Закона под термином «государственная регистрация прав» понимается весь комплекс регистрационных действий, т.е. не только регистрация возникновения, изменения, перехода, прекращения права (вещного, в частности), но и ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Следовательно, процедура государственной регистрации договоров аренды также является государственной регистрацией прав.

Далее обратим внимание на п. 4) ч. 3 ст. 14 Закона о регистрации, согласно которому государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации (за исключением случая, предусмотренного п. 11 части 5 той же статьи). Т.е. сама редакция ч. 3 ст. 14, как, впрочем, и частей 4 и 5, сформулированы таким образом, что как будто бы существует только три возможных варианта учетно-регистрационных действий и следует просто выбирать тот или иной вариант в зависимости от вашей ситуации.

При этом, в ст. 14 Закона нет каких-либо положений и/или оговорок, которые бы поясняли, какой именно вариант регистрационно-учетных действий необходимо использовать в той или иной ситуации, для того или иного случая. Одновременно иные положения Закона о регистрации также не содержат таких положений, которые бы предусматривали ссылки на соответствующие пункты и части ст. 14 Закона, которыми нужно руководствоваться в той или иной ситуации. Отсюда возникает множество вопросов о порядке практического применения положений ст. 14 Закона.

К примеру, если исходить из того, что при государственной регистрации договора аренды части объекта недвижимости в обязательном порядке должны одновременно осуществляться как непосредственно государственная регистрация прав (в форме государственной регистрации договора аренды/обременения объекта недвижимости правом аренды), так и государственный кадастровый учет части объекта недвижимости (части здания, помещения,) передаваемой в аренду, то технический план необходим. К такому выводу можно прийти, если исходить из того, что п. 4) ч. 3 ст. 14 Закона о регистрации устанавливает общее правило, согласно которому государственная регистрация обременения части объекта недвижимости производится только с одновременным государственным кадастровым учетом такой части. Но можно исходить и из другой точки зрения, а именно: в случае, когда заявителю необходимо не только зарегистрировать обременение на часть объекта недвижимости, но и при этом поставить такую часть объекта недвижимости на кадастровый учет (например, для того, чтобы четко понимать границы той части объекта, на которую распространяются соответствующие обременения), то, в таком случае, применению подлежит одновременная государственная регистрация прав и государственный кадастровый учет. На мой взгляд, применению подлежит именно второй подход. Данный вывод можно сделать посредством комплексного анализа как указанной выше пояснительной записки к проекту Закона №120-ФЗ, так и комплекса иных внесенных изменений, особенно в части, касающейся изменений в ст. 44 Закона о регистрации.