О. Полежаев: Права застройщика на земельный участок и возведенное им строение. История становления и зарубежный опыт

Упоминая о застройке земельного участка собственником, необходимо определить юридические факты, с наступлением которых германский правопорядок связывает возникновение или прекращение права на застройку. Основной предпосылкой возникновения у лица права на возведение строения, является приобретение права собственности на земельный участок.

Отечественный правопорядок в отличие от немецкого напрямую закрепляет правомочие собственника земельного участка возводить строения и сооружения. Правомочие собственника земельного участка на возведение строений закреплено не в отдельной норме, как в отечественном праве, а содержится в виде абстрактной, возможной меры поведения собственника, согласно которой «собственник вещи может в той мере, в какой тому не препятствуют закон или права третьих лиц, распоряжаться вещью по своему усмотрению и устранять любое воздействие со стороны третьих лиц» (§ 907 BGB). Это правомочие является составной частью всех правомочий собственника земельного участка и возникает исключительно в силу факта приобретения права собственности на земельный участок. Ф. Бернгефт и И. Колер считают, что «к правомочиям, вытекающим из права пользования поземельной собственностью, принадлежит также право постройки на земельном участке здания» [20] Бернгефт Ф., Колер И. Гражданское право германии. С. Петербург. 1910. – С. 232 . К такому же мнению приходил и М.И. Митилино при толковании саксонского, швейцарского и австрийского Гражданских Уложений, отмечавший, что термин «Baurecht» в первую очередь означает право каждого собственника земли возводить на нем строения и только потом свидетельствует об особом праве застройки (суперфициарном праве) [21] Митилино М.И. Право застройки. Опыт цивилистического исследования института. Киев. 1914. – С. 56. .

К аналогичному выводу в результате толкования § 903 ГГУ и §14 Конституции Германии приходит и исследователь В.В. Чубаров, рассматривая правомочие на застройку земельного участка как разновидность распоряжения правом собственности [22] Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. // СПС «Консультант плюс». . Германский правопорядок определяет объем власти собственника над вещью не через традиционную триаду правомочий, а через категорию «правовое господство» [23] Muller К. Sachenrecht. 3 Auflage. Köln; Berlin; Bonn; München – Carl Heumanns KG. 1993. —S. 11-12. или «право распоряжения» [24] Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Т. 1. Полутом 2. М., 1950. – С. 98. , которое может распространяться до тех пор, пока не будет ограничено законом.

Г. Дернбург говорил об изменчивости объема власти собственника над вещью в зависимости от национальных представлений и требований времени, упоминая о социальной направленности современного права [25] Дернбург Г. Пандекты. Вещное право. Т. 1. Ч. 2. СПб., 1905. – С. 82. . Немецкий правопорядок, по мнению отечественных исследователей, исходит из положения о невозможности приданию власти собственника абсолютного и безграничного физического и юридического господства над вещью, средством ограничения этой власти законом в интересах окружающих [26] Жалинский А., Рерихт А. Введение в немецкое право. М.: Спарк, 2001. —С. 417. .

Упомянутые идеи находят свое подтверждение в нормах ГГУ, ограничивающих правомочие по застройке земельного участка соблюдением интересов третьих лиц. Возникновение и прекращение права по застройке земельного участка зависит от законных притязаний собственников соседних земельных участков. О. А. Омельченко объясняет необходимость включения §906-908 ГГУ запретом на притеснение и обесценивание права земельных собственников путем вредного использования смежных участков, что, в свою очередь, соответствует правовой традиции и социальному интересу [27] Омельченко О.А. Всеобщая история государства и права. 3-е изд., испр. – М.: ТОН-Остожье, 2000. Т.1 С. 451. . А. Жалинский и А. Рерирх обосновывают необходимость норм соседского права желанием законодателя гарантировать мирную жизнь между соседями [28] Жалинский А., Рерихт А. Введение в немецкое право. М.: Спарк, 2001. – С. 417. . §907-908 ГГУ обязывают собственника демонтировать возведенное строение или воздержаться от возведения при наличии реально исходящего или обоснованной наличной возможности появления недопустимого влияния существенного характера на соседний земельный участок или вероятности обрушения строения, или его части. Положения (§ 908 BGB), ограничивающие право застройки в связи с опасностью обрушения строений на соседний участок, довольно ясны и определенны. Особое внимание необходимо уделить формулировке действий (§ 906-907 BGB), в которых немецкий законодатель использует оценочные категории. Собственник не может запретить воздействие, исходящее с соседнего земельного участка, если оно не влияет существенным образом на использование его участка (§ 906 BGB). Саму по себе строительную деятельность и сопутствующие ей негативные воздействия газов, паров, запахов или сотрясений от работы машин, свайных работ современная судебная практика Германии существенным воздействием не называет, и характеризует как допустимое не нарушающее существенным образом интересы соседей воздействие [29] Грачев Д.О. Земельный участок: собственность, аренда и иные права в Российской Федерации и иностранных государствах. – С. 155-156. . Однако и подобная деятельность может быть охарактеризована как «существенное влияние» с последующим запретом на ее осуществление, если превышаются установленные законом и административными инструкциями, показатели допустимого вредного воздействия на окружающую среду (§ 906 BGB), установленные в отдельном федеральном законе. К категории «недопустимого воздействия» содержащейся в абз. 1 § 907 ГГУ, судебная практика относит воздействие, которое осуществлено при нормальном состоянии сооружения и его надлежащим использованием. Под строением как источником негативного воздействия подразумеваются искусственные сооружения, строения, канавы, пруды, земляные насыпи, за исключением деревьев и кустов [30] Грачев Д.О. Земельный участок: собственность, аренда и иные права в Российской Федерации и иностранных государствах. – С. 156. . Право застройщика на сохранение возведенного строения может быть ограниченно, даже при условии соблюдения им установленных законом защитных мер относительно расстояний между строениями при условии, что недопустимое воздействие обнаружено фактически (§ 907 BGB). Показательным является решение суда, обязавшее собственника снести строение, ставшее причиной изменения атмосферных потоков, оказавших негативное влияние на соседний земельный участок [31] Rechtsprechung, BGH, 16.04.2010 – V ZR 171/09 Электронный ресурс: http://dejure.org/dienste/vemetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=16.0 4.2010&Aktenzeichen=V%20ZR%20171 /09 .