О. Полежаев - Права застройщика на земельный участок и возведенное им строение. История становления и зарубежный опыт

Градостроительные и строительные нормы принимаются на уровне федеральных земель, в силу чего требования, предъявляемые к получению разрешения на строительство, варьируются в зависимости от экономических и географических особенностей [110] См. там же. Крамкова Т.В. – С. 78. .

Обобщая анализ законодательного регулирования отношений в Австрии и Швейцарии относительно публично -правовых предпосылок для возникновения права на застройку земельного участка, необходимо отметить, что основной предпосылкой для застройки земельного участка является формирование плана застройки и определения целевого назначения земельного участка.

Представляется обоснованным провести совместный анализ правового регулирования отношений по застройке в Италии и Франции, сопоставляя законодательство обоих государств в силу значительного сходства применяемых правовых конструкций. Общеизвестным является признание особого влияния кодекса Наполеона (Civil code) на формирование правопорядков в странах континентальной Европы. М.И. Кулагин указывает на высокую степень признания труда французского законодателя в Италии, послужившей основанием для рецепции кодекса Наполеона [111] Кулагин М.И. Избранные труды. М. Статут. 1997. – С. 112. . Д. О. Тузов отмечает, что гражданский кодекс Италии является аналогом французского Civile code [112] Тузов Д. О. Теория недействительности сделок в контексте европейской правовой традиции. // СПС «Консультант плюс». . Существует мнение о наличии основных закономерностей правового регулирования отношений по аренде земельных участков во Франции и Италии [113] Филаткина Ю.Е., Пономарев М.В. Правовое регулирование аренды земельных участков в Нидерландах, Швеции и Финляндии. // СПС «Консультант плюс». . На формирование гражданского кодекса Франции, впоследствии воспринятого и в Италии, высокое влияние оказала рецепция Римского частного права, разумеется, не без учета фактически сложившихся жизненных отношений. Однако система вещных прав в обоих государствах основана на положениях римского права [114] Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок в российском праве и некоторых зарубежных правопорядках. // СПС «Гарант» . Следовательно, представляется обоснованным вывод о совпадении основных положений французского и итальянского законодательства относительно содержания правовых конструкций, регулирующих отношения по застройке земельных участков.

В отличие от правопорядков, построенных по германскому типу, где единственным объектом недвижимости является земельный участок и выстроена трехзвенная система титулов (собственность, вещное право застройки и обязательственная аренда), правопорядки Франции и Италии пошли по пути признания множественности объектов недвижимости, вследствие чего произошло сближение правовых положений застройщиков на основании вещного и обязательственного права. Французское [115] Civil Code. [Электронный источник] http://www.legifrance.gouv.fr. и итальянское [116] Codice Civile Italiano [Электронный источник] http://www.jus.unitn.it/ cardozo/obiter_dictum/codciv/Lib3.ht гражданские законодательства подразделяют способы застройки земельных участков на застройку собственником и не собственником (на основании аренды или права застройки).

Необходимо отметить закрепленную в обоих правопорядках концепцию множественности объектов недвижимости силу, по которой к недвижимости относятся: земельные участки, строения, инвентарь, животные, права и т.д [117] Code Civile. Art. 518, 520, 524. . Строения считаются самостоятельными объектами недвижимости вне зависимости от характера правовой связи с земельным участком, на котором они воздвигнуты [118] Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции. М. 1961 г. Т. 2. – С. 286. .

Застройка земельного участка собственником имеет следующие отличительные черты. Несмотря на признание в обоих правопорядках строений в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, данные положение не применяются, если застройщик является собственником земельного участка. Французское и итальянское законодательства содержат принцип, приращивая в силу которого строение перестает быть самостоятельным объектом прав и включается в состав земельного участка. Ж. Марондьер указывает на признание за подобными строениями положения составной части земельного участка, что влечет образование единого имущества, принадлежащего застройщику на праве собственности. В современной правовой доктрине Франции также существует тенденция к признанию конструкции аналогичной «составной части земельного участка», закрепленной в германском праве [119] Французский Гражданский кодекс: учеб.-практ. коммент. М., 2008. – С. 244-248. . Следовательно, при застройке земельного участка собственником принцип приращивания является императивным, что с неизбежностью влечет выбытие строения, в отдельности от земельного участка, из гражданского оборота в качестве самостоятельно объекта.