Олег Полежаев - Гражданско-правовое регулирование отношений застройки земельных участков в Российской Федерации

Романская модель обладает следующими признаками. Господствует концепция множественности объектов недвижимого имущества. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, строения, признаваемые самостоятельными объектами гражданских прав, и отдельные виды гражданских прав. Принцип приращения сформулирован в диспозитивном порядке, что позволяет сторонам соглашения свободно изменять или вообще отказываться от его действия.

2. Важной отличительной особенностью, содержащейся в подавляющем большинстве иностранных правопорядков, является наличие института соседских прав. Подобные правовые конструкции носят частноправовую природу и имеют своей основной целью защитить имущественные интересы собственника смежных объектов недвижимости от негативного воздействия. Применительно к теме настоящего исследования необходимо отметить, что институт соседских прав непосредственным образом влияет на осуществление прав застройщика.

3. Нельзя не отметить роль публичного законодательства при реализации права застройки. Воздействие последнего носит явно выраженный охранительный характер и сводится к удостоверению факта соблюдения застройщиком публично-правовых предписаний, исполнение которых гарантирует защиту интересов общества (получение разрешения на строительство). Наиболее значимыми из них являются требования об использовании земельного участка по целевому назначению.

Использование исторического метода при проведении настоящего исследования обусловлено необходимостью учета опыта отечественного правопорядка, обладающего не меньшей научной ценностью, нежели иностранный опыт. Исторический метод при исследовании отношений по застройке земельных участков позволяет не только показать предмет исследования в прошлом и настоящем, но и позволяет выявить закономерности развития упомянутых отношений [117], природу их возникновения и развития [118], определить сущность и характер изменений [119]. Более того, исторический метод позволяет проследить развитие института и таким образом выявить его органический принцип [120]. Исторический метод позволяет изучать отношения без отрыва от социально-экономической реальности, при этом выявлять реальные интересы субъектов права и правовые механизмы их достижения. Необходимо отметить, что изучение правовых, как и любых общественных явлений, плодотворно лишь тогда, когда опирается на исторические данные и прослеживает свой предмет в его эволюции [121]. Использование исторического метода предполагает правильность определения временного периода, являющегося объектом исследования. Для целей настоящего исследования наиболее подходящим является временной отрезок с середины XIX до окончания XX века [122].

Анализ дореволюционного законодательства в области регулирования отношений по застройке земельных участков обусловлен наличием проблем и затруднений, схожих с имеющимися в современном отечественном законодательстве. При этом дореволюционный законодатель, судебная практика и доктрина права выработали способы их решения, что позволяет использовать их опыт в настоящее время.

Согласно дореволюционному законодательству, право собственности есть бессрочное, отчуждаемое и наследуемое право, позволяющее наиболее полным образом господствовать над вещью (ст. 420, 423 тома X Свода законов Российской Империи. Далее по тексту – СзРИ) [123]. При этом наибольшую значимость имело деление вещей на движимые и недвижимые [124]. К недвижимости относились земельные участки, угодья, строения и т. д. (ст. 384 тома X СзРИ). Необходимо отметить, что в период формирования гражданского законодательства, в первой половине XIX века, наука гражданского права, как и законодатель, ориентировалась на достижения французской цивилистики и Кодекс Наполеона [125], в результате чего в СзРИ нашли отражение концепция множественности объектов недвижимого имущества и диспозитивный принцип приращения, подлежащий изменению простым соглашением сторон. Право собственности на земельной участок предоставляло его обладателю возможность владеть, пользоваться и распоряжаться вещью наиболее свободным образом. Возможность возведения строений признавалась за собственником земельного участка не в силу закрепления в нормах права, а в силу толкования положений о наибольшей юридической власти собственника над вещью (ст. 420, 423 тома X СзРИ).