Виктор Ревякин - Земля и люди. Каждый при своем

Принятый осенью 2001 г. Земельный кодекс сохранил принцип деления земель на семь категорий (земли сельскохозяйственного назначения, поселений, промышленности, лесного и водного фондов, особо охраняемых территорий и объектов, земли запаса), установил правила их оборота и пользования, кроме сельскохозяйственных земель. Кодекс провозгласил ряд основополагающих принципов, которые должны были лечь в основу всех принимаемых в России актов земельного законодательства, среди них такие, как охрана земли и окружающей среды, право граждан на участие в принятии решений по использованию и охране земель, единство земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, платность использования земли, определение правового режима земель, исходя из их целевого назначения.

Претенденты на землю должны были получить документы, удостоверяющие их права на нее, и принять решение по ее использованию. Они получили право передавать долю по наследству, получать земельные участки в натуре при выходе из хозяйства, вносить их в уставный капитал сельскохозяйственных предприятий, сдавать в аренду, продавать и покупать. В последующих указах президента и постановлениях правительства подтверждались права крестьян на земельные доли и устанавливался порядок их использования, при котором разрешались практически все виды операций с землей, включая ее куплю-продажу. Однако в действительности процесс регистрации права на земельные доли и заключения договоров по сделкам с землей шел крайне медленно. В газетах реформенных лет много объявлений о делах долевых – то смена собственника, то неправильно выставлены инициалы, а то и вовсе – желание обособиться ото всех соседей, а для этого нужны нервы, время и, конечно же, деньги. Реформа продолжается до сих пор.

К середине 1990-х годов основной массив законодательных норм, регулирующих земельные отношения, содержался в пакете указов президента и постановлений правительства 1992–1993 гг., изданных в условиях противоборства между исполнительной и законодательной ветвями власти. Эти нормативные акты, отменявшие большую часть статей Земельного кодекса РСФСР и снимавшие мораторий на сделки с землей, содержали наиболее либеральные нормы, не запрещавшие практически никаких операций с землей. Полные права собственности на землю были также провозглашены в положениях Конституции РФ и развиты в регулирующей сделки с землей 17-й статье нового Гражданского кодекса. Однако президентские указы, по мнению многих законодателей, не отражали степени достигнутого согласия в обществе по вопросу о гражданском обороте земель; 17-я статья Кодекса была заморожена и должна была вступить в силу лишь после принятия нового Земельного кодекса [27].

История принятия этого правового акта стала, возможно, наиболее драматичной законодательной коллизией за всю работу Государственной думы. Начавшись в 1993 г., работа над новым Земельным кодексом продолжалась в течение восьми лет.

Для поддержания стабильности землепользования Кодекс сохранил право собственности граждан и юридических лиц на участки, которые были предоставлены им ранее. Предусматривается также возможность однократного бесплатного переоформления в частную собственность ранее предоставленных гражданам земельных участков (на правах постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения). Граждане, владеющие земельными участками на правах аренды, получили преимущественное право на их покупку. В кодексе также разграничены формы государственной собственности на землю (федеральная, муниципальная и собственность субъектов Федерации) и определены функции органов власти, представляющей интересы публичных земельных собственников.

Таким образом, в соответствии с Земельным кодексом РФ участниками земельных отношений ныне являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципалитеты.

В июле 2002 г. был принят внесенный правительством компромиссный вариант закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который носил «рамочный» характер и наделял широкими властными полномочиями по созданию рынка земли субъекты Федерации. Предполагалось, что законодательные собрания регионов примут соответствующие законы и определят сроки их введения исходя из своих природно-климатических, культурных, социально-экономических особенностей.

Учитывая различия в размерах земельного фонда субъектов Федерации, их законодательным органам было делегировано право устанавливать минимальные и максимальные пределы сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в частной собственности одного гражданина и членов его семьи. Оговаривалось, что минимальный предельный размер такого участка не может составлять менее 10 процентов общей площади угодий в границах одного административно-территориального образования. С учетом специфики данного вида земель законодатель установил особый правовой режим осуществления различных операций с земельными участками сельскохозяйственного назначения (залог, аренда, купля-продажа) и предусмотрел ряд оснований для ограничения их оборота. Наибольшие возражения вызвала норма, согласно которой при продаже участка земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки имеют субъекты РФ и органы местного самоуправления. Закон также ввел ограничения на изменение целевого использования таких земель, допуская их перевод в другую категорию только по решению органов исполнительной власти субъектов РФ или правительства.