Константин Александрович Бакшт - Вкус жизни. Как достигать успеха, финансовой свободы и управлять своей судьбой

Перед тем как вкладывать деньги в недвижимость, обязательно пообщайтесь с несколькими риелторами, специализирующимися на интересующих Вас объектах. Особенно это важно при инвестициях в строящийся дом: тут можно нарваться на жилищную пирамиду! Помните: на этапе строительства дома Вы покупаете не квартиру, а договор, обеспечивающий Ваши права на квартиру в том случае, если (или когда) она будет построена.

В ситуации финансового кризиса 2008–2009 годов инвестиции в строящиеся объекты недвижимости стали одними из наиболее рискованных. В то же время квартиры, сдаваемые в аренду, вполне можно было продолжать использовать в качестве инвестиционного инструмента. В Москве стоимость аренды квартир ощутимо снизилась в 2009 году, но к 2010-му вновь начала подниматься. А что произошло с доходностью этих инвестиций?

В Москве по состоянию на весну 2010 года однокомнатную квартиру стоимостью 6–7 миллионов рублей можно сдавать в аренду за 30 000 рублей в месяц. Доходность будем учитывать за 11 месяцев, а не за 12: аренда за 12-й месяц покроет затраты на коммунальные платежи и страховку, которую не вредно оформлять на квартиру, сдаваемую в аренду. При средней стоимости квартиры 6,5 миллиона рублей доходность такой инвестиции составит:

(30 000 рублей × 11 месяцев) / 6 500 000 рублей = 5,077% годовых.

Для сравнения: в региональном городе-миллионнике Вы можете сдавать квартиру стоимостью 1,6 миллиона рублей в аренду примерно за 9000 рублей в месяц. Коммунальные платежи и компенсация оплаты страховки в среднем за год составят 2000 рублей в месяц. Итого доходность по такой инвестиции составит:

(9000 рублей – 2000 рублей) × 12 месяцев /1 600 000 рублей = 5,25% годовых.

Трехкомнатная квартира в том же городе-миллионнике может стоить 3 миллиона рублей и при этом сдаваться в аренду за 15 000 рублей в месяц. Средние за год коммунальные платежи возьмем на уровне 3000 рублей в месяц (включая компенсацию оплаты страховки). Итого доходность такой инвестиции составит:

(15 000 рублей – 3000 рублей) × 12 месяцев / 3 000 000 рублей = 4,8% годовых.

Не очень-то привлекательный вариант, не правда ли? Особенно если учесть, что банковские депозиты в тот же период времени обеспечивают доходность на уровне 8–11% годовых!

Дело в том, что к весне 2010 года рынок недвижимости все еще не вышел из состояния стагнации. Желающих продать квартиры по-прежнему значительно больше, чем желающих их купить. В результате цены на жилье не то чтобы продолжают сильно падать, но и не поднимаются. А без прироста стоимости жилья доходность подобных инвестиций оказывается невысокой. Очевидно, что в будущем, когда период стагнации на данном рынке закончится, цены на недвижимость вновь пойдут вверх. И тогда инвестиции в недвижимость, сдаваемую в аренду, опять станут более привлекательными.

Посмотрим для сравнения, какую доходность Вы могли бы получить, если бы инвестировали средства в жилую недвижимость за рубежом и сдавали ее в аренду.

☼ В Турции, в Кемере, апартаменты стоимостью 220 000 евро обеспечат Вам доход от сдачи в аренду около 2,6% годовых. Прямо скажем, не фонтан! Это связано с тем, что в курортной зоне Вы сможете сдавать жилье в аренду лишь несколько месяцев в году.

☼ В Турции, в Стамбуле, однокомнатная квартира стоимостью 150 000 евро обеспечит Вам доход от аренды чуть ниже 4% годовых. Уже лучше, хотя все еще не слишком привлекательный вариант.

☼ В Испании, в Барселоне, апартаменты стоимостью 300 000 евро могут обеспечивать арендный доход на уровне 4% годовых. Жилье можно сдавать за 1100–1200 евро в месяц, из этой суммы нужно вычесть коммунальные платежи.

☼ В Испании, в Марбелье, апартаменты с двумя спальнями стоимостью 250 000–350 000 евро при долгосрочной сдаче в аренду обеспечивают доход на уровне 3% годовых. Похуже, чем в Барселоне.

☼ В Германии и Австрии можно приобрести в собственность доходные дома. Они обслуживаются местными управляющими компаниями и предположительно могут обеспечивать своим владельцам доход на уровне 7–8% годовых. Стоимость таких доходных домов составляет от 600 000 евро (Восточная Германия) до 800 000–1 000 000 евро и выше (Западная Германия и Австрия).

Более обеспеченных и опытных инвесторов всегда интересовали инвестиции в коммерческую недвижимость. В 2004 году арендные выплаты могли быть на уровне 15–20% годовых и более от стоимости объекта. В лучших случаях можно было рассчитывать на 33% годовых. Стоимость самой недвижимости также росла – в среднем на 15–20% в год. Таким образом, результирующая доходность составляла 30–40% годовых и более.