Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

2. Конституционно-правовой смысл положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации, выявленный Конституционным судом Российской Федерации в настоящем постановлении, является общеобязательным и исключает любое иное их истолкование в правоприменительной практике».

Таким образом, Конституционный cуд подтвердил права добросовестного приобретателя. Все бы хорошо, но… Остается открытым вопрос: как доказать свою добросовестность? Сочтет ли суд представленные доказательства убедительными? Как показало дело Чалаевых, наем риелтора, проверка квартиры банком и страховой компанией – все это оказалось недостаточным для признания добросовестным приобретателем. Ведь «судья, принимая решение, руководствуется положениями закона, а также внутренним убеждением».

Реалисты понимают, что в случае возникновения проблем защита претендующих на «добросовестность» условна. Наверное, понимают это и наши законодатели. Об этом красноречиво говорит статья 2 Федерального закона № 217-ФЗ от 30 декабря 2004 г.:

«Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, № 30, ст. 3594; 2003, № 24, ст. 2244; 2004, № 27, ст. 2711; № 35, ст. 3607) следующие изменения:

1) главу V дополнить статьей 311 следующего содержания:

“Статья 311. Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение:

1. Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.

2. Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей…”»

Как видим, сумму до миллиона могут получить как собственник, который «не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя», так и «добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение».

Забота о пострадавшем собственнике понятна, особенно если перечитать законы и постановления, которые мы тут приводили. Но забота о добросовестном приобретателе вызывает недоумение – ведь по той же законодательной логике его права и так защищены. Тем не менее теоретически есть возможность получить от государства миллион, что хоть как-то компенсирует потери.

Вывод(глава получилась длинная, но резюме будет коротким). При покупке недвижимости забудьте про права «добросовестного приобретателя», тщательно проверяйте выбранный объект и его собственника. Надеяться на традиционное русское «авось» да «небось» тут неуместно.

Сфера недвижимости – кладезь для психологических и социологических исследований. По мнению специалистов, стресс от смены места жительства уступает по силе лишь стрессу в результате смерти близких, развода и тяжелой болезни. Действовать рационально в состоянии стресса тяжко. Особенно если приходится отвечать на трудные вопросы, которые в изобилии подкидывает рынок.

Итак, принципиальное решение о покупке жилья принято, есть необходимая сумма. Вариант подобрали, посмотрели, о цене договорились. Изучаем документы, восстанавливаем историю квартиры. И тут возникают вопросы, на которые нет однозначных ответов. Можно ли покупать эту квартиру? Не возникнут ли в будущем проблемы? Не всегда получается понять сразу, чаще надо копать глубже.

Наследник получает документы о собственности и сразу же выставляет квартиру на продажу. Он хочет быстрее обналичить «упавшее с неба состояние» и вкусить наконец радости «дольче вита»? Или знает, что есть еще претенденты на наследство, которые опоздали, и торопится быстрее продать спорный актив? Нет ответа. (Подробнее про наследственные квартиры мы уже писали в главе «Наследство».)

Вы – хозяин положения. В любой момент вы должны быть готовы сказать себе знаменитую фразу Понтия Пилата «Я умываю руки» и отказаться от покупки подозрительной квартиры.