Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

Однако, если сделка является недействительной или оспаривается по другим основаниям, к отношениям сторон такой сделки в случае удовлетворения иска применяются, как и прежде, правила о реституции (статья 167 ГК РФ). В соответствии с этой статьей при недействительности сделки каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное по сделке. Это императивное правило, которое нельзя изменить каким-либо соглашением между сторонами договора.

При этом суд будет исходить из цены, указанной и оплаченной в соответствии с договором купли-продажи. Вопрос о том, можно ли будет взыскать денежные средства, оплаченные сверх суммы, указанной в договоре, остается дискуссионным.

Самое страшное ждет стороны, если суд, исходя из установленных им обстоятельств по делу, придет к выводу, что сделка по передаче денежных средств «за неотделимые улучшения» и т. п. носила притворный характер и была совершена сторонами с одной лишь целью ухода от налогов. По своей инициативе суд может признать такую сделку недействительной по статьям 170, 169 ГК РФ и взыскать в доход РФ все полученное продавцом сверх стоимости квартиры.

Переводим с юридического на русский: все зависит от основания расторжения сделки и «внутреннего убеждения суда». В некоторых случаях получить уплаченное по расписке возможно, в некоторых – нет.

В последние годы покупатели становятся все более «принципиальными» и ищут объекты, где в договоре купли-продажи будет указана полная цена квартиры. Таких квартир на рынке все-таки большинство. Однако квартиры с заниженной стоимостью продаются обычно дешевле «юридически чистых». Это может стать весьма выгодным приобретением.

Что делать, если вам все же очень приглянулась «квартира за миллион»?

• Попробуйте настоять на увеличении суммы, указанной в ДКП. Как вариант – компенсировать продавцу будущие налоги или их часть. Здесь все зависит от того, насколько продавец в вас заинтересован, а также от вашего таланта переговорщика.

• Не соглашайтесь ни на какие альтернативные варианты оформления сделки, кроме уже зарекомендовавших себя «неотделимых улучшений». Например, если продавец предлагает написать некое «обязательство», гарантирующее, что в случае расторжения сделки он добровольно выплатит покупателю некую сумму, – знайте, что такое обязательство вам ничем не поможет. Последствия признания сделки недействительной прописаны в Гражданском кодексе и не подлежат изменению соглашением сторон. А последствия простые – возврат всего полученного по сделке (и подтвержденного договорами).

• Используйте безналичные расчеты, чтобы подтвердить факт уплаты денег.

• Если покупаете квартиру без участия банка, не проводите такую сделку самостоятельно! Обратитесь к опытному риелтору.

• Попробуйте все-таки поискать другую квартиру…

Прежде чем давать аванс за квартиру, надо изучить документы на собственность. Особенно если недвижимость продает непосредственно владелец. Если же квартиру продает агентство, собственника до сделки вы можете и не увидеть. Это не очень хорошо, но терпимо. Попросите агента показать вам оригиналы документов на собственность и ксерокопии всех страниц паспорта продавца (или продавцов, если их несколько) квартиры.

Идеальный случай – если паспорт собственника был выдан ему в 14, 20 или 45 лет. Понятно, что в 18–19 лет продают недвижимость единицы, но бывает и такое. Если же собственнику 40 лет, а паспорт выдан год назад, возможны нюансы.

Собственнице квартиры было 35 лет, паспорт получен два года назад. Страничка с семейным положением чистая. С ее слов – не замужем. Квартира покупалась по договору долевого строительства пять лет назад. Риски?

Предположим, что на момент покупки квартиры владелица была в браке. Спустя некоторое время развелась, «потеряла паспорт» и получила новый. В новом паспорте штампа о браке уже не будет. Как проверить? Можно навести справки в загсе по месту прописки. Но совсем не обязательно, что женщина выходила замуж или разводилась именно в этом загсе. Единой базы в загсах нет…

Может внезапно появиться бывший муж, который имеет право на половину нажитого в браке имущества. «Квартира продана? А я не хотел продавать свою долю! Давайте расторгать сделку!»

В данной ситуации покупательницу предупредили о возможных рисках. Поскольку квартира понравилась, она все же решила совершить сделку. С тех пор прошло почти три года. Бывший муж (если он, конечно, был) так и не объявился. Но все могло повернуться иначе. Скорее всего, состоялся бы суд – с немалыми расходами и неясными перспективами.