Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

Вывод.Брачный статус на момент покупки квартиры установить не всегда возможно. Риски невысоки, но они есть. Окончательное решение за вами.

Если продавец ранее покупал эту квартиру, то в наличии должен быть договор купли-продажи (ДКП). Смотрим, изучаем, ищем нужную информацию:

• Как давно покупалась квартира?

• За сколько квартира была куплена?

Однажды опытный риелтор оказывал услуги по сопровождению сделки. (Так бывает, когда покупатель хочет сэкономить и самостоятельно занимается подбором объекта, подключая риелтора на стадии проверки объекта, организации и проведения сделки.) Хорошая квартира, реальная цена. Но после изучения документов об этой квартире пришлось забыть. Почему? Квартира была куплена более трех лет назад, но в ДКП была указана цена 2 млн. Рыночная цена такой квартиры на момент совершения сделки превышала указанную более чем в два раза. О чем это говорит? Конечно же о том, что цена в договоре была реальной. Именно столько и получил собственник, а значит, налицо «сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение». Для суда это серьезное основание для расторжения сделки.

Если продавец получил квартиру по наследству, смотрите свидетельство о праве на наследство. Из этого документа можно узнать вид наследства – по завещанию или по закону, а также степень родства между наследником и наследодателем. Для чего это важно знать, мы уже объясняли. В документе также указана дата смерти бывшего владельца. Помните, что трехлетний срок, после которого жилье можно продавать без уплаты налога, отсчитывается с момента смерти, а не с даты выдачи свидетельства о праве на собственность.

Продавалась наследственная квартира. По рассказу продавца, все было чисто – мать завещала квартиру дочке, которая и получила квартиру после ее смерти. Квартира рекламировалась как «менее 3 лет в собственности», а значит, традиционно, в ДКП цена будет «миллион плюс улучшения». При дополнительной проверке ничего подозрительного выявлено не было. Более того, в ДКП можно было указывать полную цену. Дело в том, что трехлетний срок с момента смерти матери истекал через две недели, а значит, можно было подождать и оформить все как надо.

В этом документе указаны все, кто был прописан в квартире. Проверяем, нет ли среди них граждан, которые были выписаны в места лишения свободы, в армию, интернаты. Если таковы имеются, степень риска возрастает (два красных флажка).

Были прецеденты, когда по решению суда бывший заключенный прописывался в уже проданную квартиру. С интернатом еще сложнее. За гражданином сохраняется право вернуться в квартиру, даже если он признан судом недееспособным и уже много лет проживает в интернате. Сделки с такими квартирами должны проходить только с разрешения отдела опеки. Кстати, собственник квартиры может и не подозревать о таких сложностях.

Важно!При получении копии финансово-лицевого счета внимательно проверяйте все данные. Работники единых информационно-расчетных центров (ЕИРЦ) часто ошибаются – опечатки в фамилиях, паспортных данных, метражах. Лучше проверить все на месте – и сразу исправить. Однажды нам пришлось пять раз заставлять сотрудницу ЕИРЦ переделывать бумаги. Каждый раз всплывала новая ошибка…

Посмотрите, есть ли в числе совладельцев несовершеннолетние. Если есть, готовьтесь выслушать внятный ответ, какая недвижимость будет приобретаться взамен. Отдел опеки задаст тот же вопрос, а без ответа на него совершить сделку не получится.

Важно!Попадаются любители-аккуратисты, которые ламинируют документы. Так, мол, целее будут. Увы, не так. Если не получится аккуратно удалить пленку, придется заказывать копию документа.

«Я смотрю телевизор и хорошо знаю современную молодежь. У нас замечательная молодежь», – говорит один из героев культового фильма 1980-х «Курьер». Фраза стала крылатой и разлетелась по цитатникам.

Если поверхностно изучить наше законодательство, то может возникнуть иллюзия, что «у нас замечательные законы». Одно из самых распространенных заблуждений в сфере недвижимости – надежда на некий чудесный защитный статус «добросовестного приобретателя». Якобы у такого добросовестного никто имущество забрать не сможет. Не положено. В реальной жизни, увы, эта защита оказывается условной, как у страуса, прячущего голову в песок. Рассмотрим подробнее.