Азат Разаков - Управление сбалансированным развитием инновационной и инвестиционной деятельности строительных корпораций

Практика последних лет показала, что не идут инвестиции ни от государства, ни от частного инвестора. Причина здесь комплексная, однако, основная причина длительная и невысокая отдача инвестиций. Например, для производства основного вида сырья в строительстве – цемента реальная рентабельность составляет 12 %, а отдача с учетом строительства цементного завода 10–12 лет. Примерно такая же ситуация и по другим строительным материалам. В такой ситуации для ускорения развития базы стройиндустрии необходимо формирование партнерства между государством и частным капиталом. К слову сказать, государственно-частное партнерство (ГЧП) занимает сейчас ведущие позиции в таких секторах экономики зарубежных стран, как ЖКХ, электроэнергетика, железные дороги и другие виды транспорта, в строительстве, в эксплуатации автодорог.

В настоящее время существует значительный дисбаланс между спросом и предложением на рынке жилья, который обусловлен целым рядом причин [90]:

1) Увеличением доли покупок дополнительного жилья в инвестиционных целях, вследствие систематического роста цен (в год порядка 3040 %);

2) Пропаганде государством доступного жилья, что вызвало отложенный спрос у населения вследствие ожидания снижения цен на жилье;

3) Принятием Федерального закона № 214-ФЗ, который нарушил сложившееся равновесие в инвестировании на рынке жилья. В результате застройщики стали воздерживаться от инвестиций в жилищное строительство, а потребители стали с недоверием относиться к застройщикам.

4) Недостаточным количеством площадок под жилищную застройку. Бюрократические процедуры и нечеткое разделение функций по согласованию технических условий удлиняют сроки начала строительства (2–3 года) что приводит к удорожанию и уменьшению объемов жилищного строительства;

5) Ипотечным жилищным кредитованием. На современном рынке строительства жилья дисбаланс составляет 1 к 2. Т. е. спрос опережает предложение более, чем в два раза. Возникает парадокс, когда инициированная государством политика снижения процентных ставок по кредитам на жилищное строительство приводит, по сути, к росту на 40–50 % стоимости жилья в год. Причина здесь кроется здесь в отсутствии стимулов опережающего роста объемов жилищного строительства.

Основная задача программы реализации государственной политики в области жилищного строительства в рамках приоритетного проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» – состоит в том, чтобы разработать механизмы, в первую очередь, законодательные, позволяющие обеспечить развитие жилищного строительства по всей стране.

Первые итоги реализации национального проекта выявили ряд проблем в сфере жилищного строительства, связанных в большей мере с отсутствием системной работы в данном направлении на протяжении последних десятка лет. Необходимо отметить, что возможность массовой застройки в городах ограничена недостатком земельных участков, оборудованных инженерными сетями; устаревшими технологиями строительства; дефицитом строительных материалов.

Кроме того, на региональном и местном уровнях существует проблема административных барьеров в сфере жилищного строительства и монополизма на рынке строительства, все перечисленные факторы в совокупности приводят к недостаточным объемам предложения на рынке жилья, и как следствие, увеличение стоимости жилой недвижимости.

Рис. 2.1.1. Асимметрия рыночных целей субъектов строительного сегмента.

Наличие причин, влияющих на процесс и объемы строительства жилья, обусловили необходимость корректировки стратегии реализации национального проекта.

На наш взгляд, корректировка стратегии должна быть направлена на достижение симметрии, как производителей, так и потребителей строительной продукции. То есть стратегия реализации национального проекта будет оправдана, если от хода ее реализации будут в выигрыше основные ее участники.

В обычных рыночных условиях взаимодействие между бизнес-структурами строительных корпораций, потребителями продукции и административными структурами в строительном сегменте (Рис. 2.1.1) определяется в основном юридическими стимулами, основанными на праве собственности, и осуществляются при этом преимущественно административными методами.