Роберт Кийосаки - Истории успеха учеников Богатого Папы

Помимо прочего, эта модель помогла мне исключить фактор эмоционального отношения к собственности, который может вступить в игру, особенно на ранних стадиях обучения новых инвесторов- Лично я даже не осматриваю объект, пока не прогоню его через свою модель, чтобы сначала определить, отвечает ли он моим финансовым критериям. От очень многих покупок я отказался только потому, что они не вписывались в мою парадигму.

Четыре первых купленных мной дома я осмотрел прежде, чем оформил предложения. Следующие два я увидел Только после оформления договоров о купле-продаже. Однако перед этим я попросил друга проехать мимо них, чтобы иметь представление о расположении и внешнем виде. Самая последняя недвижимость была куплена практически вслепую, на основании мнения друга, видевшего ее из окна машины, и представленной продавцом фотографии. Я убежден в том, что расстояние помогает минимизировать или вовсе исключить проблемы, связанные с нажимом брокера или агента, пытающегося заключить сделку на месте, а также фактор эмоциональной привязанности к собственности. (Расстояние заставляет человека в первую очередь обращать внимание на цифры. И помните, что условия договора купли-продажи всегда включают пункт, позволяющий покупателю расторгнуть сделку. Основанием для расторжения могут послужить результаты осмотра, условия предоставления кредита и/или простой отказ в обмен на какие-нибудь чисто номинальные отступные продавцу, вроде 50 долларов за объект стоимостью 150 тысяч долларов).

В дополнение ко всему данная модель позволила мне отказываться от сделок, предлагаемых агентами по недвижимости или брокерами, и тем самым избегать неловкости в случае использования ими приема усиленного навязывания, против которого трудно устоять начинающим инвесторам.

Для расчета денежного потока я использовал два метода. В одном случае применяется специально разработанная мной таблица, в которую заносятся все предполагаемые расходы, Э другом — стандартная таблица, которую я использовал для подтверждения и проверки оценок (в основном я применял ее в ходе объективной экспертной оценки и перепроверки результатов своего собственного анализа, чтобы создать определенную систему «сдержек и противовесов»).

При покупке первой недвижимости я провел оценку семи кредиторов, включая онлайновых брокеров по недвижимости. Одним из факторов, определяющих пригодность вариантов, были расходы на оформление сделки. Кроме того, моя модель включала контрольную таблицу для сравнения тарифных ставок и структуры кредитов. Пять из купленных мной объектов предполагали оплату продавцом всех расходов за ремонт, который нужно было провести до перехода собственности к новому владельцу, и это условие было оговорено в ходе обсуждения договора купли-продажи. Два объекта были куплены «как есть», и в этих случаях потребовалось примерно 3 тысячи долларов на ремонт каждого дуплекса. Я оплатил эти работы, но так как они были включены в сумму ипотеки, то при заключении сделок мне не пришлось платить деньги из собственного кармана.

Но самое главное — эта модель позволила мне принять решение в течение нескольких минут. Это было важно для меня, потому что я хотел, проявляя максимальный напор, приобрести выгодную недвижимость быстрой красиво.

Первоначального звонка хватило для обсуждения всех важных вопросов. Я мог оценивать в день по 15–20 объектов, расположенных в различных странах, не выходя из дома. Этот фактор приобрел особое значение, когда я наткнулся на еще одну блестящую возможность. Я мог посылать предложения менее чем через полчаса с момента выставления недвижимости на рынок. В результате двух таких случаев теперь я владею объектами, которые приносят доход с первого дня.

Я использовал шаблон контрольной таблицы, который помог мне быстро выбирать и заносить в нее ответы по ходу первоначального телефонного разговора. В список входили: размеры, планировка (кабинет, отдельное помещение для стирки, встроенный/отдельный гараж), количество раздельных/совмещенных ванных комнат, общая комната, гостиная, отдельная столовая, стиль кухни, отдельное фойе, возраст крыши (количество полных лет), фундамент, тип конструкции (каркасная, кирпичная), наличие и тип системы вентиляции, наличие и тип системы отопления, коммунальные сооружения и наличие камина. Сведения о расстоянии до школы и торгового центра, движении общественного транспорта, удаленности от главных дорог и соседстве с пустующим участком тоже заносились в таблицу.