Роберт Кийосаки: Истории успеха учеников Богатого Папы

Однако при анализе объектов я всегда закладываю в расчеты стандартный процент комиссии за управление недвижимостью на тот случай, если сразу после заключения сделки или впоследствии мне придется воспользоваться услугами профессиональных управляющих. В моем списке недвижимости фигурируют только дома из двух и четырех квартир, поэтому я использую в расчетах обычную ставку — 10 процентов от общей суммы полной месячной квартплаты и половины месячной квартплаты, взимаемой с новых жильцов (причем считаю, что в каждой квартире смена жильцов происходит как минимум один раз в год). Комиссионные управляющих коммерческой собственностью, такой как жилые 50-плексы, начисляются на основании других ставок и по другой формуле. Я планирую использовать такую модель расчета комиссии, которая даст управляющим стимул к удержанию хороших жильцов, недопущению конфликтных ситуаций и своевременному проведению ремонтных работ.

В настоящее время мне принадлежат семь многосемейных домов. С первого дня покупки они генерируют денежный поток. Кроме того, в них заключен большой потенциал удорожания стоимости. Посмотрите на показатели доходности первых шести дуплексов с января 2001 года по ноябрь 2002 года (за девять месяцев). Сверху над каждой колонкой указан месяц приобретения собственности.

AR — счета к получению (платежи, которые я получаю, то есть рентный доход от жильцов).

АР — счета к оплате (платежи, которые я произвожу, включая выплаты по ипотечным кредитам, налоги, страховку, комиссионные за управление и прочие расходы).

Январь 2002. Дуплекс 1. Промежуточный итог AR: $15 440,00

Январь 2002. Дуплекс 2. Промежуточный итог AR: $14 465,00

Март 2002. Дуплекс 3. Промежуточный итог AR: $11 200,00

Март 2002. Дуплекс 4. Промежуточный итог AR: $12 800,00

Сентябрь 2002. Дуплекс 5. Промежуточный итог AR: $3545,00

Октябрь 2002. Дуплекс 6. Промежуточный итог AR: $2000,00

Общая сумма AR $59 450,00

Общая сумма AP $17 595,00

Общая сумма дохода $41 854,88

Вот раскладка на один дуплекс:

Покупная цена: 162 тысячи долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $25000

Расходы на оформление, оплаченные мной: $2100

Расходы на ремонт, оплаченные мной:$ 1500

Итого: $28600

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход (с обеих квартир дуплекса): $2000

(Показатель заселенности этого объекта с момента покупки до сегодняшнего дня составляет 100 %, поэтому я включил сюда 5 % убытков от простоя, хотя обычно делаю это всегда.)

Ежемесячные расходы

— Налоги (на имущество): $304

— Страховка: $54

— Ремонт и управление: $0

— Резерв: $175

(Я предполагаю, что примерно так же, как, пересмотр комиссии за управление, некоторые ремонтные работы и другие расходы приходится оплачивать раз в год и раз в Ірлет. На сегодняшний день фактические месячные расходы на ремонт за прошедшие семь месяцев составили 0 долларов. Однако в смету я закладываю средневзвешенные расходы в размере 175 долларов в месяц на обе квартиры дуплекса и перевожу эту сумму на счет, приносящий процентный доход. Расходы включают взносы в ассоциацию домовладельцев и подготовительные работы, такие как покраска, уборка и т. д.)

— Комиссия за управление: $141,67

(Комиссия за эту конкретную собственность составляет 5 % от общей суммы собранной квартплаты, то есть 100 долларов в месяц плюс 25 % от квартплаты первого месяца за выполнение работ по подготовке к заселению нового жильца, которые обходятся в 500 долларов в год, если учитывать фактор смены жильцов. В своих расчетах я исхожу из предположения, что жильцы в каждой квартире меняются по меньшей мере один раз в год. В результате расчетная сумма комиссии за управление составляет: (1200 долларов + 5О0 долларов) × 12 = 141,67 доллара. Неиспользованные средства переводятся на депозитный сертификат, где они приносят процент, пока и не потребуются.)

— Погашение кредита (5 лет ARM [9] ARM — ипотечный заём с корректируемой ставкой процента. — Прим. перев. ,30 лет под 4,598 %): $535,97

Итого: $1210,64

Чистый месячный доход: $789,36

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($789,36 × 12): $9472,32

÷

Капитал, вложенный в собственность $28 600

Прибыль на вложенный капитал: 33%

В 2003 году оценочная стоимость этой собственности составила 169 тысяч долларов.

И последнее, что следует иметь в виду: прогнозируемая величина денежного потока, определяемая перед покупкой и основанная на информации продавца или почерпнутая из других источников, почти никогда не совпадает с фактической. Некоторые статьи расходов, такие как налоги и подготовительные работы, оказываются выше. Расходы по другим статьям, например на ежемесячный ремонт, могут оказаться ниже.