Роберт Кийосаки: Истории успеха учеников Богатого Папы

Дата последней продажи (в некоторых штатах информация о предыдущих сделках не подлежит разглашению), цена последней покупки, последняя оценочная стоимость, количество квартир в здании, средний коэффициент заселенности, текущий процент арендуемых квартир, доход от сдачи в аренду и сроки возобновления арендных договоров завершали перечень вопросов. Список может показаться длинным, но на то, чтобы пройтись по нему и получить через Интернет информацию в службе регистрации потенциальных клиентов и в окружном налоговом управлении, у меня уходило менее 15 минут.

Кроме того, я составлял таблицу действий, которые следовало провести (и, по возможности, определял порядок их проведения). Благодаря ей я всегда знал, кто чем будет заниматься, страховал процесс покупки от сбоев и был уверен, что ни один нюанс не останется забытым в суматохе. Такая процедура неоднократно спасала меня от провалов при работе как напрямую с продавцами, так и через агентов и брокеров. Мой опыт показал, что при заключении сделок через агентов и продавцов забытые нюансы обнаруживаются чаще, так как покупатели имеют обыкновение полагаться на профессионализм агентов. Жизнь убедила меня в обратном, и именно поэтому моя модель имеет вид контрольной таблицы, по которой легко проверить, что уже сделано, а что еще осталось сделать. В результате сделка превращается в будничную процедуру. К тому же таблица может служить эффективным инструментом для ведения переговоров, потому что некоторые агенты оказываются менее опытными, чем выглядят. Как покупатель, я могу во время переговоров выдвигать предложения, которые укрепляют мою позицию (и позволяют урезать комиссионные участвующим агентам).

И, наконец, в моей модели есть место для нескольких стандартных показателей, которыми обычно интересуется кредитор перед выдачей продавцу разрешения на кредит, а также для таких обычных вещей, как прибыль на вложенный капитал, ежегодная амортизация и т. д. и т. п.

Между прочим, я заметил, что кажущееся отсутствие прогресса часто ввергает начинающих инвесторов в полное отчаяние. На каждый из купленных мной объектов приходилось примерно от 30 До 40 рассмотренных возможностей. Я знаю, что человеку свойственно разочаровываться на начальных стадиях процесса, что может привести к принятию решений, основанных на паническом страхе, а не на трезвом и грамотном расчете. «Почему я не могу найти приличную недвижимость?» или «Почему я все еще ничего не купил?» — это жалобы, которые мне приходится слышать чаще всего. Время и терпение при поиске и оценке объектов — это обязательные условия успеха.

Следует также упомянуть, что я не являюсь и никогда не был профессиональным агентом по недвижимости или брокером. Я получил образование в области высоких технологий, а в школе плохо успевал по математике. Так что если этим могу заниматься я, то и любой человек, питающий интерес к недвижимости и обладающий терпением, сможет сделать то же самое.

Стоимость каждого из объектов недвижимости, которыми я владею сегодня, находится в пределах от 115 до 180 тысяч долларов. В результате напряженных переговоров все они были куплены ниже первоначально запрошенной продавцом цены, а затраты на подготовительные ремонтные работы (новые водонагреватели и ремонт крыши) были оплачены продавцами. После заключения сделок по пяти объектам у меня появилась доля капитала в собственности, которую я использовал для оплаты расходов или покупки новой собственности.

Благодаря используемой мною модели и структуре ипотечных кредитов доходы от одной квартиры в дуплексе (или от двух квартир в форплексе) покрывают ипотеку, страховку, затраты по гарантийному обязательству и налоги. Я включаю сюда ежемесячные сметы расходов в размере 100 долларов за две квартиры в дуплексе и 200 долларов за четыре квартиры в форплексе.

Моя свояченица до сих пор управляет домами в Сан-Антонио, а мой друг, который живет во Фресно, штат Калифорния, занимается домами, которыми я владею там. С ними я заключил соглашения, которые позволяют им пройти курс профессионального обучения в сфере управления недвижимостью и инвестиций, а мне предоставляют возможность корректировать размеры их вознаграждения. Я плачу им немного меньше, чем платят профессиональным управляющим недвижимостью, потому что они пока еще только учатся этому бизнесу. По мере роста их знаний и опыта будут расти и их комиссионные. Как только я решу, что они достигли достаточно высокого уровня базовых знаний, то стану привлекать их к будущим сделкам с недвижимостью в качестве партнеров. По сути дела, я делюсь с ними «богатством» своих финансовых и профессиональных знаний, а также помогаю им обоим начать новую карьеру.