Алевтина Кириенко - Ипотека в вопросах и ответах

Подумайте, прежде чем заключать договор с риэлтором, который выступает на стороне как продавца, так и покупателя и не может представлять и защищать интересы обоих участников сделки одновременно. При этом обычно агент более внимательно относится к интересам продавца, а не покупателя. Поэтому при покупке квартиры постарайтесь нанять своего риэлтора (юриста, адвоката), который будет представлять только ваши интересы в данной сделке.

Не оформляйте покупку квартиры без профессиональной технической экспертизы и юридической проверки. Любое утверждение продавца о техническом состоянии квартиры должно быть документально подтверждено. Помните, что, покупая жилье на вторичном рынке, вы имеете большую вероятность столкнуться с такими проблемами, как вздутие паркета или протекание потолка, поэтому постарайтесь точно выяснить, когда в квартире последний раз делался капитальный и косметический ремонт.

Для проверки технического состояния квартиры лучше всего нанять независимого технического эксперта, который по результатам осмотра составил бы письменное заключение, где были бы указаны все достоинства и недостатки технического состояния данной квартиры на момент ее проверки.

Особое внимание следует уделить и проверке юридической чистоты квартиры. На профессиональном языке такая проверка называется «проверка чистоты титула». Данный термин подразумевает под собой выявление всех лиц, которые имеют какие-либо права на данную квартиру или потенциально могут их иметь, проверку на наличие обременений со стороны третьих лиц и ущемление прав бывших владельцев квартиры в предыдущих сделках по отчуждению.

Следует отметить, что в данном вопросе лучшего союзника и помощника, чем банк-кредитор, не найти, так как именно он в большей степени заинтересован в качестве и ликвидности обеспечения по ипотечному кредиту.

Не подписывайте никакие документы без предварительного ознакомления с ними или в спешке. Попросите у своего контрагента копии договоров, внимательно ознакомьтесь с ними, и, если у вас возникли вопросы, постарайтесь их решить заблаговременно до момента подписания документов. Более предпочтительно было бы еще раз внимательно прочитать все документы перед их подписанием в момент заключения сделки.

По обыкновению, вступая в любые договорные отношения, стороны договора несут определенные риски, связанные с неисполнением этого договора или его нарушением. Правоотношения, возникающие в связи с ипотечным кредитованием, не являются исключением и также влекут ряд рисков для участников таких правоотношений. Цель данного раздела ознакомить читателя с возможными рисками при получении ипотечного кредита.

РИСКИ КРЕДИТОРА:кредитный риск; риск ликвидности; риск процентной ставки; валютный риск; инфляционный риск; социально-политический риск; риск законодательных изменений.

РИСКИ ЗАЕМЩИКА:риск утраты и повреждения предмета ипотеки; риск утраты или понижения дохода; валютный риск; инфляционный риск; социально-политический риск; риск законодательных изменений.

1. Кредитный риск– это риск неисполнения (несвоевременного исполнения) заемщиком обязательств по ипотечному кредиту. В Германии этот риск несет банк-кредитор, а в США он перекладывается на конечного инвестора, однако этот риск сведен к минимуму посредством трех механизмов: обязательного страхования заложенной недвижимости; предоставления гарантии со стороны агентства, а также путем установления критериев андеррайтинга заемщиков.

2. Риск процентной ставки– риск снижения прибыли банка вследствие негативного изменения ставок процента по кредитам. Для уменьшения этого риска используют кредиты с плавающей ставкой. Для конечного инвестора – это риск изменения стоимости ценной бумаги в зависимости от рыночной ставки процента. Этот риск может быть смягчен при использовании переменной купонной ставки.

3. Риск ликвидностисвязан с несбалансированностью активов и пассивов, характеризует способность банка отвечать по своим обязательствам по мере наступления их срока. Для инвестора этот риск связан со снижением ликвидности ценной бумаги из-за возможности существенного спрэда между ценами покупки и продажи финансового инструмента.

1. Опционные риски:

Обязательный опцион– обязательство кредитора предоставить кредит под определенный процент, действующее до момента заключения кредитной сделки.