Тамара Высоцкая - Бетонное казино [publisher - SelfPub с оптимизированными иллюстрациями]

“Что значит выгодно? – спросите вы. – Аренда помещения – это же затраты!” Ничего подобного. Помещение для бизнеса – это инвестиции. К примеру, вы – разработчик дорогого программного обеспечения. Вы хотите нанять хороших программистов, но они не хотят работать в обшарпанном здании и в таком же обшарпанном офисе, с туалетами, в которые страшно зайти. Значит, вы будете инвестировать деньги в хороший качественный офис.

Или другой пример. Вы открываете магазин мяса на нечётной стороне шоссе, на въезде в город, по выгодной ставке, но удивляетесь, что клиентов нет. Почему? Потому что люди не покупают мясо по дороге на работу, они это делают, возвращаясь домой. Следовательно выездная трасса из города всегда будет загружена посетителями на чётной стороне (по правую руку), потому что люди не хотят разворачивать свой автомобиль и потому что мясо покупается вечером или в выходные дни перед выездом на пикник.

Какой первый вывод можно сделать из приведённых примеров? Вы должны мыслить как предприниматель, который снимает офис или торговое помещение для себя. Тогда вы при поиске помещения для инвестиций будете сразу выбирать такой вариант, который можно быстро сдать.

Конечно, первое, что приходит в голову – купить помещение в центре города-миллионника. Но это ошибка. Население в мегаполисах сегодня в постоянном стрессе от скопления людей и пробок. Стресс приводит к физической усталости, и мы не хотим делать лишний шаг, чтобы купить повседневные продукты и товары. Поэтому в центр города мы поедем за исключительными товарами или услугами.

Наиболее эффективно инвестировать в покупку помещений от 80 до 200 квадратных метров в так называемых спальных районах. В таких городах, как Санкт-Петербург, Краснодар, Новосибирск, Екатеринбург, Москва новые районы строятся по принципу “город в городе”. Население по задумке архитекторов должно покидать пределы квартала только для поездки на отдых, в гости к друзьям или прогулки в центре города. Основные бытовые потребности – от покупки товаров до лечения и обучения детей – жители “города в городе” должны решать в пределах своих кварталов. Более того, сейчас новая стратегия говорит о том, что рабочие места, места организации коворкингов и ведения бизнеса должны тоже появляться в пределах этих кварталов. Такой подход формирует новое поведение населения: оно тратит деньги в радиусе 1-3 км от места проживания. Арендатор, естественно, инвестирует в аренду помещений там, где население тратит свои деньги. И так он разрушает миф о том, что в городах-миллионниках выгоднее всего инвестировать в помещения в центре. На самом деле гораздо выгоднее вкладывать в помещения в спальных районах, где соотношение вложенного рубля и показателя доходности гораздо выше, а срок окупаемости снижается в 1,5 раза.

Ко мне несколько раз приезжали на консультацию инвесторы из регионов:

– Сергей, тут такое дело: хотелось бы что-то прикупить в Москве.

– Почему?

– Понимаете, мне кажется, что в Ростове-на-Дону, где я живу, всё плохо, нет развития. Москва – это всё-таки столица. Вот думаю переложить деньги сюда.

– Расскажите, что вас не устраивает.

– Смотрите: я купил помещение за 3.800.000 лет пять назад и сдаю его винному магазину. Район спальный: пятиэтажки, частный сектор, есть несколько новостроек. Помещение 70 “квадратов”, я его ещё на стадии строительства покупал. Сдаётся оно за 800 руб./ м² в месяц, получается 56.000 рублей ежемесячно, с налогами выходит 620.000 рублей в год. Есть ещё два таких же помещения, там схожие показатели: один объект площадью 150 метров сдан под аптеку; другой – не такой хороший, но, правда, я и купил его по 42.000 рублей за метр, и там сейчас овощной магазин.

– У Вас деньги, дорогой мой, инвестированы под 15-16% годовых, а Вы ещё и возмущаетесь. В Москве давно не найти такой доходности.

– Да?

Да, это самое глубокое заблуждение о локации. Коммерческая недвижимость работает везде, где люди живут постоянно и тратят деньги. Важно оценить не сумму, которую вы ежемесячно кладёте в карман, а доходность на каждый вложенный вами рубль.

Что толку рассуждать, что в Москве с одного помещения собственник получает 300.000 рублей в месяц, если цена такого помещения составляет сегодня 32.000.000 рублей? А доходность будет находится на уровне 9-10% годовых.

Вот вам другой реальный пример. Приезжает ко мне на консультацию житель Москвы. Предмет разговора – покупка помещения с арендатором (готовый арендный бизнес) в региональном городке с населением в 30.000 человек. Цена помещения площадью 128 квадратных метров – 6.000.000 рублей, а арендные платежи составляют 85.000 рублей в месяц. Арендатор – федеральная сеть винных магазинов “Красное и Белое”, арендный договор действует с 2018 до 2026 год. Доходность, после уплаты всех налогов, составляет 14% годовых. Важно отметить, что помещение находится около центральной круговой развязки города и рядом работает другой федеральный продуктовый магазин “Пятёрочка”, а такие соседи на профессиональном языке называются “якорными” арендаторами. Вот вам пример, когда москвич понимает, что важнее доходность, а не название города.