Наталья Смирнова - Как выжить и сохранить свои сбережения во время кризиса?

• во втором случаевы являетесь инвестором в строительный проект и участвуете в прибыли от проекта, но в итоге чаще всего не являетесь владельцем конкретной недвижимости, а только получаете доход от своих вложений. Данный вариант может быть представлен в нескольких видах, например закрытых паевых инвестиционных фондов (в России), REIT (Real Estate Investment Trust – в Америке), closed-ended funds – CEF (в Европе) либо конкретных строительных проектов.

На сегодня возможны следующие варианты инвестиций непосредственно в объекты недвижимости:

• квартира;

• дом;

• земля;

• комната;

• офис и пр.

На вопрос «куда же в кризис интереснее всего инвестировать?», ответ будет зависеть от того, есть ли у вас сумма, необходимая на покупку объекта полностью за свой счет, либо вам требуется ипотека. Ведь основным препятствием для вложений в недвижимость в виде покупки объекта недвижимости является его высокая цена. Так, если говорить о Москве, то меньше, чем за 200 тыс. долларов, квартиру найти будет невозможно. Что касается других городов России, то, даже если у инвестора имеется некая сумма средств, все равно на приобретение недвижимости понадобится 2–3 млн рублей (или 75–115 тыс. долл.), что тоже немало, и единовременно внести такую сумму для многих частных инвесторов может оказаться в итоге просто затруднительным, поэтому большинство постарается использовать ипотеку.

Так, если раньше можно было взять ипотеку под 11–12% годовых в рублях, то сейчас ставки на 1,5–2% выше, а процедура получения кредита резко усложнилась, так как банки перестраховываются от возможных неплатежей по кредитам. И те, кому могли выдать кредит пару лет назад, сейчас может получить отказ, – например, заемщик с не полностью официальной зарплатой и с невысоким первоначальным взносом.

Таким образом, сейчас брать ипотеку не совсем выгодно по нескольким причинам:

• во-первых, вам могут отказать, а это минус в вашей кредитной истории;

• во-вторых, вы возьмете ипотечный кредит по повышенных в условиях кризиса ставкам;

• в-третьих, вы можете переплатить за недвижимость, которая через какое-то время может понизиться в цене, что позволило бы вам взять кредит в меньшем объеме. Ведь чем дороже недвижимость, тем в большем объеме приходится брать кредит на ее покупку, и тем выше будут ежемесячные платежи по кредиту.

Из этого можно сделать вывод о том, инвестиции в жилую недвижимость сейчас не совсем актуальны, так как цены на нее, скорее всего, либо остановят свое движение вверх, либо даже немного понизятся.

Этому несколько причин:

• во-первых, из-за удорожания ипотеки и усложнения процедуры ее получения спрос на жилую недвижимость резко сократится, а, значит, даже при сохранении текущих темпов строительства все больше и больше объектов будет оставаться непроданными. Значит, застройщикам придется понижать цены для того, чтобы продолжать продавать объекты, поэтому приобретать недвижимость, тем более с инвестиционными целями, сейчас, на пике стоимости квадратного метра жилья, не совсем оптимально;

• во-вторых, часть граждан накапливало средства на первоначальный платеж по ипотеке в ПИФах, поэтому сейчас их накопления в фондах резко сократились (в зависимости от типа фонда, на 20–60% с начала года), и средств на ипотеку уже не хватает. Соответственно, эти инвесторы уже не смогут приобрести недвижимость, что также сокращает спрос на жилье и стимулирует снижение цен на жилую недвижимость;

• в-третьих, из-за финансового кризиса многие попадут либо под сокращение штатов, либо под сокращение фонда оплаты труда, что сделает для них невозможным получение ипотечного кредита, что тоже снизит спрос на жилье и может привести к снижению цен на него.

Однако не все виды недвижимости непривлекательны для инвестиций: коммерческая недвижимость по-прежнему интересна, так как меньше компаний не становится, им всем необходим не только юридический, но и фактический адрес, поэтому сдача офисов в аренду в Москве и других городах РФ – это по-прежнему интересный вид вложений денежных средств. Конечно, для покупки офиса потребуется большая сумма, поэтому проще использовать другие способы инвестиций. В частности, можно рекомендовать схему с субарендой: брать офис в аренду и далее сдавать его в субаренду по более высокой цене. Данный вариант подходит для тех, кто обладает достаточно крупными средствами (для аренды офиса потребуется до 1 млн рублей в год или, возможно, даже более), а также тем, кто пожелает сам управлять помещением, искать арендаторов и т. д. Эта схема обеспечит вас постоянным денежным потоком от арендаторов, который вы сможете направлять как на оплату вашей аренды, так и на дальнейшие инвестиции в другие инвестиционные инструменты.

Читать дальше