Эрик Найман: Путь к финансовой свободе. Профессиональный подход к трейдингу и инвестициям

Кредитный рычаг на завышенную стоимость базового актива может повлечь за собой катастрофические убытки. Это правило служит ключом к достижению успеха при использовании любого вида кредита.

Поясню свою мысль на конкретном примере. Допустим, вы взяли в 2008 г. ипотечный кредит на покупку квартиры исходя из цены в $5000 за один квадратный метр. Уже в 2009 г., когда цены на недвижимость в среднем упали на треть, вдруг оказалось, что рыночная стоимость этой квартиры выше остатка задолженности по кредиту. По оценкам экономистов, именно в такой ситуации оказались миллионы американцев в 2009 г. И еще немалое число людей в других странах. Этого не случилось бы, если люди не стремились бы любой ценой, вернее – по любой цене купить дома и квартиры.

Результат такого бездумного поведения для американцев стал поистине плачевным. Мечта о собственном доме обернулась для них настоящим кошмаром.

В 1945 г. 85 % стоимости жилой недвижимости в США была полностью оплачена американцами, а под ипотечными кредитами находилось только 15 %. Судя по итогам 2008 г., ситуация стала диаметрально противоположной: оплачено лишь 42 % стоимости домов американцев, а 58 % – нет (рис. 1.3).

Кредитная экономика дала населению иллюзию быстрого обогащения, подставив малоимущим «кредитное плечо». Имея на руках всего несколько тысяч долларов и достаточно хорошо оплачиваемую работу, человек получил возможность приобретать не только потребительские товары, но и активы. Так, если вы купите в кредит недвижимость с уплатой, например, 10 % годовых, сдадите ее в аренду по ставке 12 % годовых, да еще и стоимость этой недвижимости вырастет на 15 %, то ваш чистый доход от этой операции, по грубым оценкам, составит 17 % годовых практически на «ровном месте». Так сказать, за чужой счет.

Сравним несколько вариантов инвестиционных решений на рынке недвижимости. Первый: сдать квартиру в аренду или купить ее в кредит и сдать в аренду. Второй: снять квартиру или купить ее в кредит для себя. Третий: положить деньги на депозит в надежный банк или купить квартиру в кредит для перепродажи (табл. 1.1).

Из проведенных сравнений можно сделать следующие выводы. Во-первых, для того чтобы выбрать вариант покупки квартиры по ипотечному кредиту, нужно быть уверенным, что цены на недвижимость вырастут. Больше всего требований к увеличению ее стоимости у спекулянта и меньше всего – у арендатора.

Таблица 1.1.Аренда или ипотека, спекулировать или нет (объект – квартира общей площадью 55 м2 по цене $110 000)?

Во-вторых, ипотечный кредит выгоден только в случае роста цен на недвижимость, опережающего процентные ставки по кредиту.

На кредите основаны все маржинальные операции с кредитным рычагом, умело проводя которые можно в буквальном смысле делать деньги из воздуха – операции на Forex, срочном рынке с фьючерсами и опционами, часто с акциями.

Максимальный эффект, сопряженный с разумным риском, дает использование собственных средств по отношению к заемным в пропорции от 1 к 2 до 1 к 10. Иными словами, к одному собственному доллару привлекается от одного до девяти заемных соответственно. Например, использование кредитного рычага 1 к 5 позволяет из вполне обычных 6 % годовых получить очень даже хорошие 30 % на вложенные собственные средства (6 % × 5).

Итак, кредитная экономика делает большинство людей своими рабами, а умелых – финансово свободными. Выбор за вами. Вполне естественно, что вы предпочтете свободу, но эта идея воплотится в жизнь только в результате ваших реальных действий.

Для справки приведу схематичное описание того, как банк обычно определяет справедливый уровень процентной ставки по кредитам.

Источник: http://www.federalreserve.gov/releases/z1/Current/data.htm

Рисунок 1.3.Динамика доли оплаченной стоимости жилой недвижимости в собственности американцев относительно рыночной стоимости (рыночная стоимость недвижимости минус ипотечные кредиты)

Например, если желательное для банка ROE составляет 20 % при адекватности капитала банка 10 % (отношение собственного капитала к чистым активам), процент рискованности данного кредита – 5 %, а себестоимость привлеченных денег для банка – 4 % годовых, то справедливый кредитный процент равен: