Аделина Брунгильд - Покупка и продажа квартиры - законодательство и практика, оформление и безопасность

Особняком стоит такой фактор, как вид из окна. В элитном секторе этот критерий может повысить стоимость жилья до небес. Так, если из окон вашего дома виден Кремль, то только за счет этого фактора стоимость квартиры взлетает неимоверно. Напротив, в дешевом секторе, где покупатели мыслят несколько другими категориями, вид на пруд или лесопарк мало изменит стоимость квартиры по сравнению с той, чьи окна выходят на противоположную сторону, к стоянке машин и соседним домам. Отдельный разговор, это дымящие трубы завода, или магистраль, о которых мы говорили выше, но это, скорее, вопросы экологии, нежели просто вида из окна.

Обычно свободные квартиры, в которые возможно осуществить заезд в любое время, стоят на несколько тысяч долларов дороже тех, чьи хозяева продолжают занимать жилплощадь вплоть до момента переезда.

Также на 1–2% дороже стоят квартиры, которые выставляются на рынок через уважаемые риэлторские агентства, нежели аналогичные, продающиеся «без посредников». Это вполне объяснимо: уверенность в «юридической чистоте» стоит денег.

Снижает стоимость жилья сделанная, но неоформленная должным образом перепланировка. Если, конечно, этот факт покупателю удается выявить, а потом и произвести оформление жилья в собственность.

Конечно, значительно дешевле стоит жилье с обременением, то есть такое, в котором сохраняется право проживания, но не собственности, одного или нескольких граждан. Лишить их регистрации волевым решением обычно нет никакой возможности. Чаще всего это происходит по причине того, что жить им больше негде.

Итак, вы ищете квартиру, агент предлагает вам несколько вариантов, которые соответствуют пожеланиям и финансовым возможностям. Сначала вы попадаете в мрачный подъезд, осматриваете квартиру, в которой, во всех смыслах, жить не хочется. Но она по той цене, которую вы можете заплатить. Потом вы осматриваете более оптимистичную квартиру, площадью не меньше первой, но цена откровенно завышена. Третья квартира может оказаться в таком состоянии, что ремонт обойдется слишком дорого. И так вас будут водить по всем кругам ада, пока, измученного и отчаявшегося, не приведут к варианту, сильно отличающемуся от того, что обсуждался с агентом на начальном этапе. Или район не тот, или цена чуть выше, или вы будете готовы смириться со старыми трубами. Не исключено, что это намеренное поведение агента, чтобы продать вам «зависшую» квартиру, по которой истекает срок эксклюзивного договора, или получить от продавца желаемый «откат». Еще одна причина такого поведения – «развести» вас на более дорогую покупку, поскольку его зарплата зависит от сумм сделок. И вам всегда будут говорить, что за те деньги, которые у вас есть, ничего приличного вы не подберете. Лучший способ поведения – обратиться в другую фирму, дав понять агенту, что вы не намерены больше тратить время на его бесперспективные предложения. Возможно, очень скоро он отыщет для вас то, что нужно вам, а не ему.

Итак, многое вы уже можете проконтролировать, о многом догадываетесь. Вы еще не «стреляный воробей», но воспользоваться вашей неопытностью уже сложнее. Мы знаем о том, что, покупая квартиру, нам могут предложить эксклюзивный договор. Но не каждый из нас заключал договор на покупку. Очень важно знать о том, как лучше оформить свои отношения с агентством, услугами которого вы решили воспользоваться.

В агентстве вам могут предложить заключить договор об оказании риэлторских услуг. Этот документ – обязательный атрибут ваших отношений с фирмой, ведь именно он устанавливает права и обязанности сторон, а значит, является основанием для предъявления соответствующих требований. Ни в коем случае нельзя соглашаться на сотрудничество с риэлтором и передавать ему деньги, документы на квартиру и т. д., предварительно не заключив договор. Если в каком-либо агентстве вам предложат «обойтись без формальностей», лучше поискать других риэлторов.

Что должен содержать такой договор? Какие условия необходимо проверить перед его подписанием? Для того чтобы ответить на эти вопросы, необходимо представить себе структуру этого документа. Обычно договор об оказании риэлторских услуг состоит из следующих разделов:

1. Преамбула;

2. Предмет договора;

3. Обязательства сторон;

4. Сроки исполнения обязательств;

5. Стоимость услуг и порядок расчетов;