Виктор Щелоков - Земельный участок. Как грамотно распорядиться. Садоводу, дачнику, индивидуальному застройщику

Согласно гражданскому праву при аренде собственно земельного участка вы можете столкнуться с ситуацией, когда такой участок попадает в сферу правового регулирования арендных отношений при аренде недвижимости. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения определены ст. 652 ГК РФ. Арендатору переходит право на часть участка, на которой находится арендуемая недвижимость, и та его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит арендатору на праве аренды или ином, предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). В случае, если в договоре не определено право, на основании которого земельный участок переходит арендатору, то участок передается ему на праве пользования. Аренда здания или сооружения, находящегося на участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственником участка.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды земельного участка – предоставить арендатору участок в состоянии, соответствующем условиям договора и целевому назначению земли, в установленный договором срок. На основании п. 3 ст. 611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре срок (а в случае, если такой срок не указан, – в разумный срок), то арендатор вправе истребовать у него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендодатель также несет ответственность за недостатки сданного в аренду земельного участка, за исключением случаев, если такие недостатки были известны арендатору заранее, или они не могли быть обнаружены при осмотре участка, или арендодатель сам оговорил их наличие при заключении договора. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору потребовать досрочного расторжения договора либо снижения арендной платы, или, если недостатки земельного участка можно устранить, безвозмездного устранения недостатков арендодателем, или устранить их самостоятельно, потребовав возмещения понесенных в связи с этим расходов либо непосредственно удержав сумму расходов из арендной платы.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый участок (сервитут, право залога и т. п.). Если же арендатор не был заранее предупрежден арендодателем о правах третьих лиц на земельный участок, он имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Как правило, договор аренды земельного участка заключается на определенный срок. С его истечением прекращаются и обязательства по договору – земельный участок возвращается во владение и пользование собственника в состоянии, в каком он его получил, с учетом «нормального износа» или в состоянии, обусловленном договором аренды (ст. 622 ГК РФ).

ЗК РФ предоставляет арендатору, за исключением некоторых случаев, те же права по использованию земельного участка, что и собственнику (ст. 40—43

ГК РФ).

Арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначением и условиями договора аренды, в противном случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор в процессе пользования участком может произвести различные улучшения. Если такое улучшение можно отделить от участка, оно является собственностью арендатора, но чаще всего улучшения земельного участка неотделимы от последнего. В этом случае арендатор после прекращения договора аренды имеет право на возмещение стоимости произведенных им за свой счет улучшений арендованного имущества, если он произвел их с согласия арендодателя.

Планировка и застройка территорий садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан осуществляется в соответствии с установленным земельным и градостроительным законодательством, правилами землепользования и застройки, системой государственных органов и правил.