Наталия Седова - Не страшный суд. Записки судебного эксперта

Земли водного фонда – к ним относятся сами водные объекты и их охранные зоны, а также водозаборные зоны и гидротехнические сооружения.

Земли запаса – к ним относятся земли, которым пока не установлено их целевое назначение или такие земли, которые в скором времени будут переведены в любую другую категорию по предписанию администрации района.

У каждого участка земли установлен конкретный вид разрешенного использования – это указание правительства о том, что разрешено делать на каждом конкретном земельном участке, закрепленное в документе. Например, на одном участке можно строить дом, но не выше трёх этажей в высоту. А на другом – разрешена постройка дома высотой в семнадцать этажей, но запрещена постройка низкого трехэтажного дома. На третьем земельном участке разрешено огородничество, в это значит, на нём запрещено строительство любых капитальных построек.

От вида разрешенного использования земельного участка в дальнейшем зависит его фактическое использование. Чем вид разрешенного использования шире и больше работ позволено проводить на участке, тем выше ценность такого участка и выше его ликвидность при продаже.

Бывает, что на вид разрешенного использования участка давит закон, который не позволяет использовать этот земельный участок по его прямому назначению, указанному в строке «Вид разрешенного использования».

Например, земельный участок был нарезан в зоне действия запрета очистных сооружений (запрет действует на расстоянии по 300 метров от этих сооружений во все стороны) или в зоне действия ЛЭП (там расстояния зависят от мощности ЛЭП).

Нечестный продавец может и не сообщить покупателю, что на участке имеется запрет на строительство. Например, в выписке из ЕГРН участок имеет площадь, достаточную для строительства жилого дома – 15 соток (1500 кв.метров). В нем даже будет указан вид разрешенного использования земли: «Для личного подсобного хозяйства» (ЛПХ), на котором, как известно, возможно построить жилой дом и зарегистрироваться в нем. А по факту там и сарай нельзя будет построить из-за тех или иных запретов (обременений), о которых покупателю не сообщили. И тогда собственника участка заставят снести постройку или судебные приставы снесут незаконную постройку сами силами нанятой строительной фирмы. А собственнику выставят счет за услуги по демонтажу строения и вывозу строительного мусора.

Для того, чтобы этого не случилось перед покупкой участка необходимо посетить районную администрацию и узнать – нет ли каких-то ограничений или обременений на данном земельном участке. И ещё – перед началом строительства заказать генеральный план участка (сокращенно ГПЗУ), на котором будет с точностью до сантиметра обозначено пятно застройки, разрешенное на вашем участке.

Пятно застройки – это место, на котором можно строить дом со всеми отступами и запретами, которые должны быть указаны в этом документе.

Если участок имеет обременения, собственник, получив ГПЗУ, с удивлением узнает, что на участке в 15 соток (1500 кв. м.) можно построить дом с размерами только 6Х6 метров. И всё потому, что остальную часть земли съедает охранная зона ЛЭП или кабель связи, идущий под землей по этому участку на глубине 2,5 метра и который тоже имеет свою охранную зону. Или рядом с этим участком расположено ещё что-то особо охраняемое, например, трубопроводы центрального теплоснабжения (наземные или подземные – не имеет значения).

Был в моей практике случай, когда ветерану инвалиду – колясочнику администрация города согласовала участок земли площадью 55 кв.м. под размещение гаража для его инвалидного автомобиля рядом с многоквартирным домом, в котором он проживал на 1-м этаже. Кстати, для него был оборудован и специальный пандус из подъезда. Торжественно отрапортовали наверх о заботе для ветерана! Стали устанавливать металлическую коробку гаража – выяснилось, что под этим участком наискосок пролегает подземная трасса центрального отопления. Ничего капитального здесь строить нельзя – большую часть участка забрала охранная зона подземной теплотрассы. Почему администрация города не учла этот факт – не понятно. Экспертиза определила, что от 55 квадратных метров вне охранной зоны остался участок в 18 квадратов неправильной формы в виде трапеции, на которой инвалиду и установили металлическую коробку для его авто. Остальные 37 квадратных метров засадили цветочками. Деревья и кустарники в охранной зоне сажать запрещено.