Пять принципов нового градостроительства
Компромиссный проект, конечно, сильно отличался от конкурсных. Резко выросла общая площадь застройки территории зиловской промзоны (занимающей 490 га) — до 4,5 млн кв. метров. Парк, наоборот, сильно сократился — с 25 до 10 га. Однако и итоговый вариант сильно отличается от проектов трансформации промзон лужковских времен.
Во-первых, для будущего района решили просчитать обеспеченность транспортом. Этим обязательно занимаются планировщики во всех развитых странах. В России многие годы государственные градостроители не забивали себе голову такими расчетами, а чиновники не обращали на проблему внимания. Так, огромный район Бутово изначально был обречен на пробки — из него построили всего пару выездов. Расчеты для ЗИЛа оказались неутешительными: «При нынешней транспортной ситуации потенциал нового строительства на этой территории составляет... ноль квадратных метров».
Чтобы территорию можно было застроить, в районе ЗИЛа кардинально изменят транспортную схему. Будут построены два автомобильных и два пешеходных моста — последние свяжут район со станциями метро. До ЗИЛа продлят Симоновскую набережную. Новая сетка дорог с тоннелем под железнодорожными путями будет проложена на самой территории завода. При этом ЗИЛу еще и невероятно повезло: через его территорию проходит малое кольцо Московской железной дороги, которое уже в 2015 году будет функционировать как наземное метро, — то есть район охвачен рельсовым общественным транспортом.
Во-вторых, район ЗИЛа планируется сделать не просто спальным или деловым, а многофункциональным — своего рода городом в городе. Такой подход давно привычен для Европы, но в новинку в России: за МКАДом сейчас продолжается бум строительства монофункциональных спальных микрорайонов. Районы смешанной застройки (жилье плюс рабочие места, плюс досуговые пространства) позволяют кардинально снизить маятниковые миграции, избежать феномена вымирающего вечером делового района и в конце концов создать гармоничную среду для жизни. «Есть градостроительный термин “замкнутость территории”, который описывает обеспеченность и жильем, и рабочими местами. В классическом спальном районе замкнутость равна нулю. Другой предельный случай — тюрьма, где замкнутость сто процентов: люди работают там же, где и живут. В проекте “Полуостров ЗИЛ” жилье и деловые кварталы сочетаются в пропорции один к одному — это очень хороший показатель», — говорит руководитель НИИ транспорта и дорожного хозяйства Михаил Блинкин. В перспективе «Полуостров ЗИЛ» может стать многофункциональным районом с 38 тыс. жителей и 43 тыс. рабочих мест.
В-третьих, большое внимание уделено зеленым зонам. Разбивается парк площадью в 10 га (в Москве новых парков не создавали несколько десятилетий). Достаточно интересное решение было предложено для новой автомобильной магистрали, проходящей вдоль реки. Она «утапливается» в землю на четыре метра, а сверху в ряде мест перекрывается широкими «зелеными» платформами. Так что из жилых кварталов можно будет выйти на набережную, переходя магистраль сверху. Вдоль набережной будет разбит линейный парк шириной 40 метров. В целом почти четверть территории отдается под зеленые насаждения.
В-четвертых, в проекте планировки предусмотрена не многоэтажная, а среднеэтажная периметральная застройка. В среднем девять-десять этажей (изначально планировалось шесть-семь) вместо привычных в таких случаях 17–24 — серьезная победа здравого смысла. При этом плотность застройки обеспечивается на весьма приемлемом для инвесторов уровне — более 25 тыс. кв. метров на гектар.
И, наконец, в-пятых, проект отличает достаточно уважительное отношение в старой застройке: остаются лучшие дома, причем не только памятники архитектуры, но и здания вдоль заводского бульвара. Таким образом, сохраняется идентичность места.
В целом же проект перепланировки ЗИЛа, несмотря на редукцию конкурсных идей, все равно выглядит на порядок более сбалансированным и качественным, чем стандартный проект реновации столичной промзоны.
Пятьдесят пять миллиардов рублей на дороги и мосты
Год назад обсуждалась возможность продажи участков девелоперам на зиловской территории небольшими лотами. Это могло обеспечить разнообразие городской среды и увеличить доходы бюджета от продаж. Однако победила другая точка зрения: продавать нужно крупный участок одному девелоперу. В марте стали известны первые подробности финансовой части проекта «Полуостров ЗИЛ». В Каннах на инвестиционном форуме MIPIM замруководителя департамента городского имущества Москвы Владимир Погребенко объявил, что до конца года планируется на торгах продать участок площадью 36 га под новое строительство. Власти хотят выручить за эту заводскую землю 35 млрд рублей.
Читать дальше
