На конкурс будет выставляться юридическое лицо, обладающее правами на сформированный земельный участок. В качестве возможного покупателя уже фигурирует ПИК Сулеймана Керимова. В то же время трудно предположить, что сегодня какой-нибудь инвестор готов выложить за строительную площадку в Москве более 1 млрд долларов. Тем более что строительство первой очереди жилья планируется только в 2016–2018 годах, после работ по санации территории и подведения коммуникаций. В правительстве говорят, что, если инвестор не будет найден до конца года, земельный участок придется дробить на части.
Торги пока не проводились, но первые застройщики зиловской земли уже известны. К 2015 году должен быть построен многофункциональный комплекс с крупнейшим в России ледовым дворцом спорта «Арена легенд». Девелопер, группа компаний ТЭН, вложит в проект 20 млрд рублей. Планируется, что ледовый дворец примет чемпионат мира по хоккею в 2016 году, а значит, за год до соревнований он уже должен быть введен в строй. Дворец будет строиться на участке площадью 27 га, купленном у компании «Мосземсинтез» и выведенном из состава территории завода в 2008 году. Другим застройщиком станет структура, аффилированная с братьями Ротенберг, которая построит Центр боевых искусств.
Крупным игроком на территории ЗИЛа стал и Сбербанк. В мае 2012 года мэр Москвы Сергей Собянин и глава Сбербанка Герман Грефзаключили соглашение о намерениях по совместной организации производства легких коммерческих автомобилей и автобусов на АМО-ЗИЛ. Было создано совместное предприятие «МосавтоЗИЛ», где Сбербанку принадлежит контрольный пакет. Сбербанк в новом СП берет на себя погашение старых долгов ЗИЛа, финансирование и организацию производства. «МосавтоЗИЛ» планирует заключить соглашения с мировыми автогигантами (Fiat, Renault и Hyundai) на контрактную сборку их автомобилей. Планируется, что предприятие к 2018 году будет собирать порядка 60 тыс. автомобилей, плюс ЗИЛ хочет выпускать до 20 тыс. собственных грузовиков. Эти производства займут территории площадью 55 и 9,6 га соответственно. Сохранение производства — пожалуй, главный спорный момент в проекте. Вряд ли выпуск автомобилей на площадке всего в пяти километрах от Кремля экономически оправдан. Сохранить автопроизводство на территории ЗИЛа — решение политическое: это обещание Владимира Путина, данное им во времена премьерства.
Финансовая схема проекта пока не раскрывается, и тут много неясностей. Один из главных вопросов: какова цена работ по санации? Дело в том, что сейчас территория ЗИЛа изрядно загрязнена нефтепродуктами. Во многих местах нужно снимать двух-семиметровый слой земли, под двумя цехами почва загрязнена на 12 метров вглубину. Стоимость санации оценивается в среднем из расчета 30 млн рублей на 1 га. Пока столичное правительство хочет возложить расходы по санации продаваемых участков на инвестора.
Другой неясный момент — затраты на транспортную инфраструктуру и коммуникации. По данным генерального директора ЗИЛа Игоря Захарова, общие затраты на строительство мостов, дорог и коммуникаций составят более 55 млрд рублей. И понести их должен будет город, так как работы улучшают транспортную ситуацию в этом районе Москвы. Здесь-то и кроется один из рисков проекта: в Адресной инвестпрограмме правительства Москвы до 2015 года денег на ЗИЛ не предусмотрено. Планируется, что средства на этот проект будут включены в АИП 2015–2018 годов. Для инвестора это дополнительный риск: до этого момента обязательства города нигде не прописаны.
Не обошлось и без лукавства. Согласно последнему варианту проекта, на территории ЗИЛа будет возведено 585 тыс. кв. метров жилья. Для жильцов новых домов построят несколько школ и детских садов. Однако в проекте есть еще и 500 тыс. кв. метров апартаментов. По сути, это те же квартиры, но юридически проходящие как нежилые помещения. Для города в этом проекте апартаменты выгодны, так как их покупателей можно не учитывать как жильцов. А значит, можно не строить для них детских садов, школ и при этом экономить землю. Для апартаментов не действуют и правила инсоляции жилых помещений, а значит, дома можно строить плотнее — окна в окна. Когда частные девелоперы играют с государством в игры с апартаментами, это еще можно понять. Но если власть начинает использовать дырки в законодательстве и обходить свои же нормативы — картина выходит неприглядная.
Читать дальше
