Действительно, страновые отличия присутствуют даже в форме собственности. Так, в Турции основная часть индустриальных парков — государственные, а в Европе и США — частные. Правда, в России до сих пор нет даже единого определения ИП. В результате к этой категории относят самые разные объекты, начиная с территорий старых заводов и заканчивая земельными участками с минимальным набором коммуникаций.
Неудивительно, что Ленинградская область, один из лидеров в создании индустриальных парков, планирует не ждать нового федерального закона о промышленной политике, а самостоятельно формирует соответствующую нормативную базу. Областной закон, который даст определение самого понятия «индустриальный парк», пропишет механизмы предоставления льгот организациям, развивающим это направление, уже на завершающей стадии разработки.
Наиболее удачным представляется определение, используемое АИПР: «Индустриальный парк — это управляемый единым оператором комплекс объектов недвижимости, состоящий из земельного участка с производственными, административными, складскими и иными помещениями и сооружениями, обеспеченный энергоносителями, инженерной и транспортной инфраструктурой и административно-правовыми условиями для размещения производств». Исполнительный директор АИПР Денис Журавский заявляет: «Я убежден, что именно наличие полноправной, правомочной управляющей компании отличает индустриальный парк от десятков тысяч бесхозных промышленных объектов — брошенных заводов и земельных участков».
Для классификации ИП по специфике места расположения терминов в русском языке не нашлось, поэтому используются заимствованные greenfield (на незастроенной территории) и brownfield (на месте существующих предприятий и промзон). Большинство проектов в России, по данным АИПР, — это greenfield-парки, и только каждая четвертая площадка относится к типу brownfield. Такую ситуацию можно назвать парадоксальной, если учесть количество требующих реконструкции промышленных площадок в стране.
Директор по коммерческой недвижимости компании «ЮИТ Лентек» Максим Соболев так прокомментировал этот парадокс: «Примеров трансформации индустриальной недвижимости достаточно много. Почти каждое предприятие имеет на своей территории мини-технопарки. В большинстве случаев такие мини-технопарки — это простое приспособление старых помещений для нового использования, без какой-либо существенной реконструкции. Примеров масштабной трансформации немного, что обусловлено большим объемом необходимых капвложений».
Московский департамент науки, промышленной политики и предпринимательства провел анализ существующих промплощадок по округам столицы, чтобы определить, какие из них можно преобразовать, а какие — использовать согласно функциональному назначению. В итоге на свет появилось восемь пилотных проектов по редевелопменту крупных промзон в пяти московских округах. По подсчетам чиновников, там можно построить до 30 млн кв. м жилья, а также разбить парки и обустроить общественные пространства. О реанимации промышленности речь, как правило, не ведется.
Аналогичные проблемы характерны и для Санкт-Петербурга. «Вблизи центра города исторически сложилась огромная промышленная застройка. Инициатива перевода промышленных предприятий в Ленинградскую область не находит массовой поддержки у крупных собственников, поскольку она не всегда экономически оправдана, — считает начальник экспертного отдела центра оценки компании “Петербургская недвижимость” Виктория Константинова. — Производственные мощности, как правило, имеют степень износа более 70 процентов, такие здания переоборудуются в складские или в лучшем случае в офисные и сдаются арендаторам». Многие участки имеют массу скрытых проблем (обременения, мелкая и неудобная «нарезка» и проч.), которые затрудняют трансформацию этой индустриальной недвижимости во что бы то ни было.
Greenfield-проекты характеризуются более гибкими условиями реализации, дают возможность оптимизировать инфраструктурные и налоговые издержки, но, с другой стороны, это приводит к появлению целого класса проектов-долгостроев.
По данным АИПР, из 80 рассмотренных проектов индустриальных парков в России более половины составляют частные парки, а с учетом государственно-частных инициатив — их и вовсе 65, что существенно превышает долю собственно государственного сектора. Среди действующих ИП наблюдается еще больший дисбаланс: только два из них государственные, остальные 34 относятся к частным или государственно-частным проектам. Вместе с тем наблюдается рост государственного инвестирования, благодаря чему среди проектируемых парков доля государственных достигает сегодня 40%. Увеличение доли госпроектов отражает тенденцию последних лет, связанную с повышенным вниманием властей к этому действенному механизму привлечения прямых инвестиций.
Читать дальше
