«За собственные деньги мы отремонтировали периметральную дорогу Сити — Тестовская улица. Организовали дополнительные парковки на 700 машино-мест. С помощью города открыли движение по ранее перекрытому проезду между Экспоцентром и Пресненским парком. Приступили к благоустройству территории центрального ядра», — перечисляет Дмитрий Гранов. Город ввел на территории Сити режим платной парковки. На очереди — масштабное озеленение, трансформация набережной, создание единого парковочного брокера для всех подземных парковок зданий Сити и автоматизированной системы въездов на территорию комплекса. Осенью планируется начать работу над комплексной концепцией развития Сити. Конечно, проблем очень много, однако эта программа — прецедент совместных действий управляющей компании, владельцев зданий и городской администрации, начало пути к настоящему обживанию Сити.
Периферия под вопросом
Разворачивающийся на рынке офисов кризис будет все сильнее влиять и на градостроительное развитие. В частности, под удар попадают программы столичного и подмосковного правительств по созданию рабочих мест на периферии, в строящихся районах. За последние два года администрации мэра Сергея Собянина и губернатора Подмосковья Андрея Воробьевапровели большую работу по пересмотру проектов строительства в Новой Москве и Московской области. В проектах спальных районов, состоящих только из жилых многоэтажек, были предусмотрены офисные функции. Концепция «работать там, где живешь» в перспективе должна снизить маятниковую миграцию населения и улучшить транспортную ситуацию.
Офисные функции внесены и в проекты планировки новых районов. Заставить частных девелоперов «зарезервировать часть территории под офисы» было единственным инструментом властей в продвижении своей программы, и реалистичность проекта с самого начала вызывала сомнения. Дело в том, что строительство офисов на периферии не такой уж развитый и прибыльный сегмент рынка. В новом высококлассном бизнес-парке K2, расположенном в Новой Москве на Калужском шоссе в двух километрах от МКАД, арендные ставки сегодня на уровне 300–350 долларов за квадратный метр. Спрос на офисы на периферии весьма ограничен: из крупных развивающихся проектов можно выделить, пожалуй, офисный кластер на Киевском шоссе в Румянцеве, почти примыкающий к МКАД. Новые спальные районы для размещения офисных центров подходят хуже: они расположены дальше от Москвы и в стороне от крупных шоссе.
Кризис на офисном рынке переводит сомнения в реалистичности массового строительства бизнес-центров на периферии в убежденность: они не появятся. Один из знаковых моментов: девелопер Rose Group недавно признал, что в проекте «Микрогород в лесу» строить в ближайшее время офисную часть не будет — невыгодно. А ведь «Микрогород в лесу» — знаковый проект рынка, один из самых дорогих в сегменте многоэтажного жилья (он был спроектирован бюро Speech именно как многофункциональный город кварталов с сильной коммерческой частью), а Rose Group — один самых продвинутых девелоперов. Наконец, «Микрогород в лесу» находится совсем близко от Москвы — менее чем в двух километрах от ближайшего метро. Если в таком проекте отказываются от строительства офисов, о других и говорить нечего.
Какая же судьба ждет зарезервированные под офисы территории? Вариант первый: земли останутся незастроенными. Девелопер возведет только жилье. Так уже было в программе сноса пятиэтажек: застроив выгодные участки земли, инвесторы выходили из проектов, зафиксировав прибыль; сейчас программа завершается на городские деньги. Вариант второй: офисные участки также будут застроены жильем. Застроив жилую часть, девелопер будет обращаться в правительство с просьбой построить еще немного жилья на оставшейся территории, ввиду тяжелой экономической ситуации. Для властей публичный отказ от своих обязательств будет неприятен, но в каких-то проектах они на это пойдут. Вариант третий: там построят апартаменты. Девелоперы спроектируют в зоне коммерческой недвижимости многофункциональные комплексы: большая гостиничная часть и чуть-чуть офисов. Гостиничная часть потом плавно трансформируется, по принятой в Москве схеме, в апартаменты — квази-жилье, которое можно будет продать в розницу.
Заметим, что девелоперы в большинстве своем пока не очень задумываются о судьбе зоны коммерческой недвижимости в их проектах. Им важнее как можно быстрее получить разрешения и построить жилье — в условиях нестабильности горизонт планирования сокращается чуть ли не до месяцев. А у властей сегодня нет эффективных инструментов реализации градостроительной политики по размещению рабочих мест на периферии.
Читать дальше
