Как не стать обманутым дольщиком
section class="box-today"
Сюжеты
Недвижимость:
Ипотека оживила рынок жилья
Проклятая дача
/section section class="tags"
Теги
Недвижимость
Экономика
/section
Полтора десятка турфирм обанкротились, десятки банков потеряли лицензии, автозаводы увольняют по 500 человек за раз. На фоне этих новостей столичный рынок новостроек выглядит удивительно бодро: нет ни банкротств, ни существенного падения цен. Впрочем, внутренние риски, связанные с рецессией в экономике и западными санкциями, и негативные ожидания нарастают. Кризис на рынке новостроек может разразиться уже этой осенью, триггером способно стать дальнейшее повышение ставок ипотеки.
Не опускать цены, стоять до последнего
«Растут цены или падают?» — с этого вечно актуального вопроса обычно начинаются статьи о рынке новостроек. Сейчас отвечать на него почти бессмысленно: достоверную информацию о рынке найти крайне трудно. Риелторы и девелоперы создают такой мощный и противоречивый информационный фон, что крупицы истины теряются. Одни застройщики сообщают, что за август цены уже выросли на 8%, другие — что в сентябре квартиры подорожают процентов на десять, кто-то пишет, что цены, наоборот, упали на 1%. Гораздо информативнее новости о количестве продаж.
figure class="banner-right"
var rnd = Math.floor((Math.random() * 2) + 1); if (rnd == 1) { (adsbygoogle = window.adsbygoogle []).push({}); document.getElementById("google_ads").style.display="block"; } else { }
figcaption class="cutline" Реклама /figcaption /figure
С начала года рынок новостроек живет в импульсном режиме. В феврале-марте девелоперы зафиксировали рекордные продажи. Покупатели, напуганные валютными колебаниями, скупали все подряд, стремясь спасти сбережения. В марте рынок успокаивался, а с конца апреля впал в спячку. «Кажется, покупатели уехали в майские каникулы отдыхать, да так и не вернулись», — невесело шутили риелторы. Июнь-июль были настолько вялыми по продажам, что для стимулирования покупателей застройщики обрушивали на них целую серию специальных акций: появилась, к примеру, рассрочка платежей сроком до двух лет; машино-места стали преподносить в подарок при покупке жилья. В самое сложное положение по продажам попали те из девелоперов, кто в феврале-марте круче всех поднял цены, воспользовавшись ажиотажем.
Традиционно основная антикризисная стратегия столичных девелоперов — «не опускать цены». Что бы ни происходило, застройщик должен держаться до последнего. Легенда гласит, что в 2008 году всесильный руководитель московского стройкомплекса Владимир Ресинсобирал девелоперов и запрещал снижать цены. Падения цен застройщики боятся, пожалуй, более всего. Если будет понятно, что цены снижаются, масса потенциальных покупателей отложат покупку — люди захотят сыграть на снижение. Коррекция цен будет ударом по представлению «недвижимость всегда в цене».
В августе продажи чуть ожили, но груз негативных ожиданий давит все сильнее. Рецессия в экономике рано или поздно даст о себе знать снижением спроса на жилье. Все сильнее ощущается кризис ликвидности: на строительном рынке нарастают неплатежи. Даже компании с деньгами с расчетами тянут сколько возможно. Но главная проблема — это удорожание ипотеки, являющейся основным драйвером рынка. На некоторых объектах до 70% сделок — это ипотечники. В России ипотека и так дорога: 12% годовых против, например, финских 2–3%. Однако из-за санкций и удорожания кредитов она подорожала еще на 0,5–1,5%. Генеральный директор компании «Метриум групп» Мария Литинецкаяне исключает, что через какое-то время мы увидим ипотеку и под 16% годовых.
В связи с этим возникают три вопроса. Первый: какая ипотечная ставка является фактически запретительной для покупателей квартир? Будут ли люди брать кредит под 15–16%? Второй: какова финансовая устойчивость ведущих девелоперов? Все ли застройщики доживут до следующего покупательского ажиотажа? Достаточен ли у них капитал, чтобы пережить три-пять месяцев слабого спроса? И третье: кризис 2008 года на рынке строительства был во многом купирован государством. Сомнительные активы и девелоперские компании перешли госбанкам. Хватит ли у государства ресурса, чтобы справиться с новым кризисом? Кстати, с прошлого кризиса по всей стране осталось 811 проблемных строек и 78 тыс. обманутых дольщиков.
Семь правил покупки новостройки в кризис
Сегодняшняя ситуация резко повышает риск банкротств девелоперов и, соответственно, риски покупателей. Глава компании Strategy & Development Дмитрий Земсковсчитает, что при падении средних цен на 15% может разориться 20–25% компаний. Сразу оговоримся: сказать, какие компании наиболее подвержены риску банкротства, не представляется возможным. За банками весьма пристально наблюдают надзорные органы, однако каждый раз при отзыве лицензии обнаруживаются неожиданные дыры в балансе. С девелоперами все намного сложнее: они еще менее прозрачны и понятны. Их внутреннюю кухню, включая степень закредитованности и условия кредитов, иногда знает только пара человек в руководстве. Тем не менее попробуем дать несколько советов, как не попасть в число обманутых дольщиков.
Читать дальше
