Роберт Шиллер - Иррациональный оптимизм. Как безрассудное поведение управляет рынками

Вот мы и подошли к самому значительному эпизоду за всю историю национального рынка недвижимости вплоть до сегодняшнего дня: резкого взлета цен на жилье, связанного с окончанием Второй мировой войны. Понятно, что в это время наблюдалось значительное повышение реальных цен на жилье, по крайней мере в больших городах, хотя точные цифры, скорее всего, останутся для нас неизвестны {26}.

Это не был неудержимый спекулятивный скачок. Цены на жилье не превысили своего нового послевоенного равновесного значения, и им незачем было откатываться назад. В газетных сообщениях о рынке недвижимости отсутствовало такое понятие, как мыльный пузырь, и в них не рассказывалось о сумасшедших покупателях, приобретающих дома и квартиры, чтобы опережать кривую роста, как поступали те, о ком писали в начале 2000-х. Это совершенно не походило на ситуацию, о которой рассказывали газеты сразу после Второй мировой войны.

Ограничения, введенные правительством, существенно сократили предложение на рынке нового жилья во время Второй мировой. После войны вернувшиеся домой солдаты хотели обзавестись семьей, намереваясь устроить настоящий беби-бум. Цены на имеющееся жилье начали расти уже после 1942 г., задолго до окончания войны, – возможно потому, что люди предчувствовали надвигающийся дефицит недвижимости. Но даже несмотря на резкий послевоенный рост спроса на рынке не было паники, поскольку никто не сомневался, что в ближайшее время будет построено необходимое количество жилья.

Принятый в 1944 г. Закон об обеспечении ветеранов, который также называют Биллем о правах военнослужащих, одномоментно гарантировал 17 млн американцев право получения субсидии на покупку жилья. Подобный жест государства не прошел даром, и на рынке надолго воцарились высокие цены на жилье. Но это происходило в условиях укрепления единства американского народа, а не разжигания спекулятивных настроений. Президент США Франклин Рузвельт считал, что Билль о правах военнослужащих являлся «убедительным доказательством для мужчин и женщин, служивших в вооруженных силах США, что американский народ не оставит их в трудной ситуации» {27}. Те, кто купил жилье по высоким ценам сразу после войны, просто не могли дождаться, когда въедут в свой новый дом, они даже не думали о том, что цены будут и дальше расти. Другие просто нашли себе временное жилье и ждали, когда снизятся цены (чего так и не произошло) или увеличатся их сбережения, чтобы купить собственный дом или квартиру. Тот факт, что после Первой мировой войны реальные цены на жилье испытали затяжное падение, также должен был рассеять какие-либо мысли о возможных спекуляциях. После Второй мировой войны этот эпизод истории еще жил в памяти людей. Многие тогда боялись, что стимул, который получила экономика, в результате войны сойдет на нет и повторится Великая депрессия 1930-х, а это еще больше отодвигало на второй план мысли, что цены на жилье могут взлететь.

Как будто люди в большинстве своем не боялись оказаться не способными выдержать ценовую конкуренцию и в полной мере не осознавали, что цены на жилье будут расти. Они рассчитывали на то, что строительство нового жилья предотвратит резкий скачок цен. И действительно, строительство домов выросло с 142 000 в 1944 г. до 1 952 000 в 1950 г. Но даже такие темпы увеличения предложения не смогли остановить рост цен.

Сегодня все иначе. Нас охватывает все большее беспокойство, мы чувствуем собственную уязвимость, а волатильность рынка, возникающая время от времени как на фондовом рынке, так и на рынке недвижимости, только отражает наше состояние. До последнего бума 1997 г. на рынке была еще пара фальстартов, иными словами, «неудачных запусков»: один в конце 1970-х, другой – в конце 1980-х. Фактически это были бумы регионального масштаба, которые так и не переросли в национальные. Бум 1970-х гг. коснулся главным образом лишь Калифорнии, тогда как бум 1980-х охватил Западное и Восточное побережье.

Даже несмотря на то, что с 1997 г. цены на жилье в среднем по стране росли достаточно быстро, это происходило не повсеместно. На рис. 2.2 изображен график изменения реальных цен на жилье в ряде городов США. В Бостоне и Лос-Анджелесе цены испытывали огромные колебания, а под конец рассматриваемого периода они устремились резко вверх. Абсолютно противоположная картина складывалась в Милуоки и Кливленде, где цены не демонстрировали резких колебаний, а показывали устойчивый рост. В Фениксе в 1980-е гг. цены на жилье падали, тогда как в Бостоне и Лос-Анджелесе, наоборот, росли, но с тех пор там, как и в Милуоки и Кливленде, они начали свое уверенное повышение. Цены на жилье в Майами оставались неизменными в конце 1980-х, падали в начале 1990-х, а после 2000 г. включились в общенациональный тренд.