Наталья Бурханова - Экономика недвижимости

Кредитор может распорядиться недвижимостью по своему усмотрению, если заемщик не возвращает кредит, в этом и состоит преимущество ипотечного кредитования. Недвижимость долговечна и ее цена стабильна.

Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, потому что стоимость недвижимости не отвечает финансовым возможностям потенциальных покупателей, но кредит, полученный на покупку недвижимости, может служить в качестве обеспечения – обязательства по его возврату.

Основной проблемой ипотечного кредитования выступает недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Источником долгосрочных средств могут стать вклады частных лиц.

В 1998 г. произошедший финансово-экономический кризис привел к уменьшению реальных доходов населения и обесценил их сбережения, способствовал оттоку частных вкладов в Сбербанк. Одной из проблем является оценка платежеспособности потенциального заемщика исходя из реальных доходов.

Официальные доходы потенциальных заемщиков невысоки, потому что доля теневого сектора экономики очень велика, это затрудняет коммерческими банками принимать решения по кредитованию. Хорошо продуманная государственная налоговая политика ипотечного кредитования населения позволит вывести реальные доходы из «тени».

Развитие системы ипотечного кредитования – основное направление устранения наблюдаемого дисбаланса высокой стоимости недвижимости и финансовых возможностей большей части населения. За счет ипотеки можно финансировать большинство операций, которые связаны с недвижимостью во многих странах. Долгосрочный кредит под низкий процент позволит ускорить процесс приобретения жилья населением. В настоящее время, население вынуждено очень долго откладывать денежные средства на приобретение жилья в полном объеме. Очень широко используются традиционные походы к оценке недвижимости при принятии решений о финансировании инвестиций в недвижимость, при определении стоимости объектов, которые используются в качестве залога при предоставлении ипотечных кредитов.

Процесс ипотеки регламентируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 г. № 216-ФЗ).

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателяпреимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде другом договоре, причинении вреда если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.