Наталья Бурханова - Экономика недвижимости

С возникновением Закона «О залоге недвижимости» появилась закладная ценная бумага, которая свободно обращается на рынке. Закладная ценная бумага является именной, она удостоверяет право владельца использовать ее по денежному обязательству, которое обеспечивает ипотека имущества, указанная в договоре об ипотеке, без представления иных доказательств существования обязательства и права залога.

Согласно Закону «Об ипотеке» (ст. 5) по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Федерального закона;

2) предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Предмет залога в ипотеке жилья должен соответствовать требованиям:

1) иметь отдельную от других домов или квартир кухню и санузел;

2) должно быть электрическое, паровое или газовое отопление, которое обеспечит подачу тепла в жилое помещение;

3) должен быть обеспечен горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;

4) сантехническое оборудование, двери, окна и крыша должны иметь исправное состояние.

В договоре об ипотеке указывается предмет ипотеки, результаты оценки его стоимости, существо и срок исполнения обеспечиваемого ипотекой договора.

В договоре определяется предмет ипотеки с указанием наименования, место нахождения с описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации с того момента, с которого он вступает в силу. Договор должен быть нотариально удостоверен.

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, в каком они имеются к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Залог недвижимости обосабливается в отдельную категорию, которая получила название «ипотека». Преимущества недвижимости в качестве объекта залога по отношению к другим объектам залогового обеспечения состоят в следующем:

1) стоимость заложенной недвижимости может расти в зависимости от уровня инфляции;

2) хорошим стимулом для исполнения должником своих обязательств выступает реальная опасность потерять имущество.

Недвижимость можно использовать в качестве залога, если кредит долгосрочный и значительный по сумме, потому что недвижимость долговечна, а ее стоимость очень высока. Увеличение стоимости недвижимости может прогнозироваться.

Долгосрочный кредит предоставляется под залог с передачей залогодержателю заложенного имущества: драгоценных металлов и изделий из них, под залог надежных ценных бумаг, цена на которые отличается особой стабильностью. В мировой практике большинство долгосрочных кредитов выдается под залог недвижимого имущества. Ипотека становится наиболее приоритетным способом обеспечения исполнения обязательств в России.

Ипотека –это залог недвижимого имущества.

Ипотечный кредит –это кредит, который обеспечивается недвижимой собственностью.

Ипотечное кредитование –это предоставление кредита под залог недвижимого имущества.

Создать систему ипотечного кредитования можно на основе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.

Состав первичного рынка ипотечного капитала: 1) кредиторы – они предоставляют заемный капитал; 2) заемщики-инвесторы, покупают недвижимость

для использования или инвестирования в коммерческой деятельности.

Вторичный рынок –это процесс купли-продажи закладных ценных бумаг, выпущенных на первичном рынке. Обеспечить первичных кредиторов возможностью реализовать первичную закладную ценную бумагу, а на полученный доход предоставить иной кредит на этом же рынке – это главная задача вторичного рынка ипотечного капитала.