Наталия Проскурякова - Ипотека в Российской империи

Сущность ипотечной системы состояла в том, что для каждого недвижимого имущества велась в специализированном учреждении особая книга, где записывалось все, что относилось к вещным правам, предметом которых служило это имущество: имя собственника, переходы права собственности, в том числе и сервитуты (совместные владения), а также лежащие на имении долги. Все записи в ипотечных книгах имели не просто справочное, а строго юридическое значение. Ипотека приобретала юридическую силу со времени занесения ее в ипотечную книгу. Создание ипотечной системы свидетельствовало о высоком уровне развития залогового права.

Окончательно оформленная ипотечная система была введена в Пруссии (Уставы 1783–1872 гг.), в Австро-Венгрии (Гражданское уложение 1811 г. и Устав 1871 г.), в Саксонии (Устав 1843 г., подтвержден в 1863 г.) и в некоторых других немецких государствах.

Таким образом, ипотека в Европе, возникнув еще в эпоху античности, прошла через Средневековье и вошла в Новое время, приспосабливаясь уже к новым экономическим потребностям. Эта живучесть ипотеки доказывает, что она во все времена выполняла общественно значимые функции. Другое дело, что эти функции были строго детерминированы эпохой. При рабовладении и феодализме ипотечный кредит представлял собой разновидность ростовщического кредита. В этом случае ссуженные деньги являлись капиталом лишь для кредиторов. В руках заемщиков они служили главным образом покупательным или заемным средством и использовались лишь в потребительских целях.

По мере развития и утверждения рыночных отношений ипотека приобрела функции, свойственные капиталистическому кредиту, и начала участвовать в создании общих условий производства и выравнивании нормы прибыли. Ипотека помогала предпринимателям – владельцам недвижимости – увеличивать долю производительно используемого капитала, землевладельцам – фиксировать покупку участков земли при сравнительно высоком уровне цен на нее.

Все эти функции ипотеки (между прочим, заметим, что они этим не исчерпываются и социально-экономические отношения Новейшего времени блестяще подтвердили это) начали «работать» в европейских странах в первой половине XIX в., когда здесь складывались (а кое-где уже сложились) национальные рынки.

Знаменательно, что особенности социально-экономического развития каждой отдельно взятой страны в значительной степени определили этапы эволюции и характерные черты ипотеки в отдельных государствах. Эти черты проявлялись в уровне развития залогового права, типах ипотечных учреждений (государственных, частных, общественных и пр.), условиях выдачи ссуд, соотношении видов залога, масштабах и динамике ипотечных операций и т. д. Однако механизм деятельности ипотечных учреждений, возникший в Европе в первой половине XIX в., был один и тот же. Эти учреждения выдавали долгосрочные ссуды (на срок до нескольких десятков лет) под залог недвижимости – земель частных владельцев в сельской местности, жилых зданий, производственных и иных строений и пр. в городах. Таким образом, ипотека стала выполнять функции посредника между собственниками заемных капиталов (в роли которых выступало государство, частные банки, общественные и сословные кредитные учреждения) и собственниками недвижимости. Теперь обратимся к России и посмотрим, как здесь развивалась ипотека.

В России первые указы о залогах были изданы в XVI в., а в середине XVII в. заклад вотчинных земель получил законодательное оформление в главном кодексе страны – Соборном уложении 1649 г. Как и в Европе, в России в конце XVIII – начале XIX в. была создана целая система банковских учреждений, выдававших ипотечные ссуды. Именно тогда в Российской империи возникли первые земельные банки. Феодально-крепостническая действительность придала российской ипотеке специфические черты. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России закладывались «крепостные души». После отмены крепостного права, в 60–80-е годы XIX в., в России сложилась новая система ипотечного кредита, состоявшая из акционерных и государственных, сословных и взаимных кредитных учреждений, выдававших долгосрочные ссуды под залог частновладельческой земли (вне городов) и городской недвижимости (жилые дома, строения, земля). Объем ссуд, выданных земельными банками к 1915 г., составил 3,5 млрд руб. Из них 3,2 млрд руб. приходилось на «сельские ссуды», и лишь 370 млн руб. – на «городские». Земельные банки стали важным звеном всей кредитной системы Российской империи, и ипотека оказывала значительное влияние на экономику страны, прежде всего на ее аграрную сферу.