Наталия Проскурякова - Ипотека в Российской империи

У древних германцев до XIII в. господствовал принцип имущественной ответственности за долги. Но потеря возможности владения и пользования недвижимостью, эксплуатация которой часто составляла основное занятие должника, была очень неудобна в социально-экономическом смысле. Уже в XIII в. – сначала в больших городах – стала развиваться новая форма залога недвижимости. Заложенная земля оставалась во владении и пользовании собственника-должника, при этом он лишался права отчуждения имущества и его вторичного залога. Германское право не остановилось на римской форме ипотеки. Оно ввело в ипотеку начало гласности: возникла практика публичного совершения актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквях или в городских ратушах. Позже было принято решение о занесении актов об отчуждении в судебные или городские книги.

С конца XVII в. разрабатывается специальное законодательство, регистрирующее права на недвижимое имущество, формулирующее основные положения ипотечного права. В западноевропейское законодательство ипотека перешла с двумя основными характеристиками: во-первых, она применялась только к недвижимому имуществу, а во-вторых, продажа заложенных имений производилась не самим кредитором, а при посредничестве суда.

Ссуды под обеспечение недвижимостью предоставлялись сначала частными лицами (ростовщиками, торговцами, банкирами), затем банкирскими домами и частными банками. В Англии в первой половине XVIII в. выделялась группа банков Вестенда, которые обслуживали земельную аристократию и провинциальное дворянство, храня их сбережения и предоставляя им ссуды под залог земли или иной недвижимости. Специализированные ипотечные учреждения в Европе впервые появились в Пруссии во второй половине XVIII в. как мера спасения юнкерского хозяйства, разоренного Семилетней войной. Ипотечные банки были организованы на основе взаимной ответственности в виде провинциальных кредитных обществ по одному на каждую область страны (с 1770 по 1788 г. было организовано пять таких кредитных обществ). Участниками обществ являлись все кредитующиеся в них помещики, которые несли солидарную ответственность за долги перед кредиторами обществ – владельцами закладных листов. В остальной части Германии узкосословные общества взаимного земельного кредита не получили такого широкого распространения, как в Пруссии. Кроме того, ипотечный кредит в германских государствах предоставлялся правительственными и провинциальными учреждениями, ценные бумаги которых гарантировались соответственно центральной или местными властями (с 1840 по 1869 г. их было создано более 20). Действуя в пределах отдельных мелких государств или провинций, они оказывали услуги главным образом мелкому крестьянскому землевладению. Средства, необходимые для проведения ипотечных операций, они получали путем привлечения частных вкладов, субсидий от правительства, судебных депозитов и «сиротских капиталов».

Первым по времени основания из ипотечных акционерных банков в Европе был Баварский ипотечный и вексельный банк, открывший свои операции в 1835 г. для Баварии и некоторых других государств Южной Германии. Во Франции в 1852 г. начал действовать единственный в стране специализированный ипотечный банк – «Общество Французского поземельного кредита» (Credit Founder France). В Австро-Венгрии, несмотря на широкое развитие ипотеки, специализированные (акционерные и земские) учреждения появились только во второй половине XIX в., а в первой половине XIX в. ссуды под обеспечение недвижимости выдавали государственные кредитные учреждения.

Своеобразным показателем развития ипотеки в Европе в первой половине XIX в. является завершение создания ипотечной системы, или «системы ипотечных книг». Ипотечная система создавалась параллельно с «системой поземельных книг», в которых фиксировались все права земельных собственников на недвижимость. Она отражала юридическое положение земельных участков, имеющихся в стране, и изменение прав собственности на эти участки. В ипотечных книгах фиксировалось только то, что было связано с залогом. Земли, свободные от залогов, в ипотечные книги не попадали. Цель ипотечной системы заключалась в предотвращении опасности перераспределения земельной собственности, что было связано с негласными способами установления прав на недвижимость.