НаньНань Чжан - Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций

В монографии представлены результаты расчета стоимости строительства на последовательных этапах проектирования: инвестиционного замысла, обоснования инвестиций и проектной документации.

А. На этапе инвестиционного замысларасчет проводится на основе показателей объектов-аналогов.

При выборе аналога необходимо обеспечить максимальное соответствие характеристик проектируемого объекта и объекта-аналога по функциональному назначению и по конструктивным и объемно-планировочным решениям.

С использованием этого метода компанией Иола в 2005 г. была проведена первоначальная оценка новых объектов недвижимости района «Балтийская жемчужина» для определения цены земельного участка. Общая сумма затрат составила $1 393 580 094, затраты на 1 м 2общей площади новых строений – $669 или 18 531,3 руб. (цены 2005 г.).

В монографии приведены результаты расчетов стоимости жилого квартала «Жемчужная премьера» на основе показателей объектов-аналогов в ценах на 2010 г. (табл. 7.1).

По результатам проведенных расчетов ориентировочная оценка инвестиционных затрат на реализацию проекта квартала «Жемчужная премьера» составляет 4 081 278,49 тыс. руб. (с учетом НДС).

Таблица 7.1.Показатели затрат по главам сводного сметного расчета

Б. На этапе обоснования инвестицийрасчет проводится по Укрупненным показателям базисной стоимости строительства (УПБС-2001) [54].

Объекты, построенные в квартале «Жемчужная премьера», соответствуют наиболее современным типам зданий и сооружений, представленных в УПБС-2001.

Показатели стоимости строительства объектов-аналогов в справочнике приведены по состоянию на 01.01.2000 г. без учета НДС и предназначены для расчета инвесторской сметной стоимости на строительные работы в укрупненном виде на стадии «Предпроектных проработок».

При определении стоимости строительства по УПБС делаются необходимые сопоставления данных намечаемого к строительству объекта с характеристиками зданий, сооружений, видов работ, представленных в сборнике, и подбирается наиболее соответствующий объект-аналог.

Для определения общей суммы инвестиционных затрат недостаточно рассчитать стоимость строительства только самих зданий по объектам-аналогам, необходимо также знать стоимость строительства наружных инженерных коммуникаций, проведения работ по благоустройству и озеленению территории строительства. Предварительная стоимость строительства инженерных сетей (при отсутствии проектной документации) рассчитана с помощью ПР-2001 «Прейскуранты на наружные сети водопровода и канализации».

Общая стоимость строительства всего объекта определяется как сумма затрат на строительство зданий, проведение наружных инженерных коммуникаций, на благоустройство и озеленение территории строительства.

С применением укрупненных показателей базисной стоимости проведен расчет стоимости строительства квартала путем составления сводного сметного расчета. Результаты расчета показаны в табл. 7.2.

Таблица 7.2.Показатели затрат по главам сводного сметного расчета

Общая сметная стоимость строительства составляет

4 256 718,72 тыс. руб.

В. На этапе проектной документации.

В общую сумму инвестиций на жилищино-гражданское строительство квартала входят затраты на проектирование жилых домов, затраты, связанные с арендой земельного участка, подготовкой строительства и строительно-монтажными работами.

Сметная стоимость строительства определяется в составе проектной документации [29] и может уточняться локальными сметами по рабочей документации.

Сводный сметный расчет на стадии проектной документации составлен на основе локальных смет на общеплощадочные работы и затраты и объектных смет на отдельные здания и сооружения: жилые дома, детские образовательные учреждения, паркинги (табл. 7.3).