НаньНань Чжан - Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций

Таким образом, компенсируется действие фактора времени, поскольку в начале осуществления проекта на этапе инвестиционной деятельности преобладают расходы, а доходы получают в процессе операционной деятельности значительно позже.

Оценка коммерческой и бюджетной эффективности

При оценке инвестиционных проектов в целом рекомендуется определять два вида эффективности: общественную (социально-экономическую) и коммерческую.

Показатели общественной эффективности учитывают социально-экономические последствия осуществления ИП для общества в целом, в том числе как непосредственные результаты и затраты проекта, так и внешние – в смежных сферах экономики, экологические, социальные и иные внеэкономические эффекты. При наличии соответствующих нормативных и методических материалов внешние эффекты рекомендуется оценивать количественно, но допускается также их экспертная оценка. При невозможности количественного расчета внешних эффектов дается качественная характеристика их влияния на развитие отрасли, региона, страны.

Показатели коммерческой эффективности определяют финансовые последствия осуществления проекта для инвестора.

Однако положения «Методических рекомендаций» и приведенные в них примеры ориентированы на инвестиционные проекты производственных объектов, оценка эффективности непроизводственного строительства в них не рассматривается.

Следует отметить, что еще в начале 1980-х гг. эта проблема была актуальна, о чем свидетельствует появление «Временной методики определения эффективности затрат в непроизводственную сферу (основные положения)» [156].

Несмотря на коренные различия социально-экономических систем современной России и СССР ряд положений указанной методики представляет интерес и может быть при соответствующем их преобразовании использован и сегодня.

В конце 1990-х гг. по инициативе Фонда федеральных и региональных программ Санкт-Петербурга была сделана попытка разработать «Методику оценки эффективности инвестиций в отрасли экономики города и отраслевые инвестиционные проекты». Методика содержала основные положения расчета коммерческой, общественной и бюджетной эффективности, а также систему показателей: экономических, экологических и социальных, – дополняющих оценку эффективности инвестиций в различные отрасли, в том числе непроизводственного строительства. Однако разработка не была доведена до официального утверждения, издания и практического применения.

Таким образом, сегодня отсутствуют официальные методические документы, определяющие показатели и порядок оценки инвестиционных проектов непроизводственного назначения.

В условиях расслоения российского общества и несоблюдения в нем принципов социальной справедливости разработка такой методики представляется достаточно сложной проблемой. Тем не менее критическое осмысление указанных выше методических документов позволяет выработать современные подходы к оценке эффективности инвестиций в объекты массового непроизводственного строительства.

Прежде всего необходимо систематизировать состав объектов непроизводственного назначения (табл. 5.6) по источникам их финансирования.

1. Объекты коммерческой недвижимости, возводимые за счет средств частных инвесторов:

• жилые дома, квартиры в которых продаются на рынке первичного жилья;

• гостиницы;

• офисно-деловые центры и помещения;

• клубные, досуговые и развлекательные комплексы;

• предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания;

• банки, сберкассы;

• парковочные комплексы: гаражи, стоянки автомобилей.

2. Объекты, строящиеся преимущественно за счет бюджетных средств:

• административные здания государственных учреждений и защиты правопорядка;

• жилые дома социального типа, квартиры в которых предоставляются бесплатно (для ветеранов Великой Отечественной войны, очередников, престарелых);

• дошкольные образовательные учреждения, школы, высшие и средние учебные заведения;

• больницы, поликлиники, клиники;

• объекты культуры: музеи, библиотеки, театры;

• спортивные сооружения: стадионы, спортивные площадки и др.

3. Объекты, осуществляемые на основе государственно-частного партнерства (ГЧП):

• По отрасли коммунального хозяйства: