Алексей Волков - Как построить дом мечты (пошаговая инструкция управления проектом)

Итак, вы прошерстили интернет и чётко представляете, какие материалы при строительстве дома вашей мечты будут наиболее подходящими (выбирайте два-три варианта, которые сможете обсудить с проектировщиком), какие параметры должен иметь дом и к каким коммуникациям он будет подключаться. Этого вполне достаточно, чтобы составить задание на проектирование. И помните, от того, насколько качественно вы составите ЗП, зависит ваш проект и конечная стоимость мечты! Если на этапе проектирования вы захотите что-то поменять, это может привести к удорожанию стоимости проектных работ.

В моём случае были выбраны 5–7 вариантов готовых проектов, которые можно было купить. Однако, покупка документации задача нетривиальная. С одной стороны, требующая от вас понимания параметров вашей мечты и её инженерного оснащения. С другой стороны – решение задачи сводится к проведению сравнительного анализа между проектами и параметрами мечты. Не лишним будет запросить список застройщиков, которые уже строили по этим проектам дома в вашем регионе. В идеале, хорошо бы иметь представление об общих требованиях и нормативах. Другое дело, когда вы планируете проектирование с нуля! Вам нужно будет прописать в договоре всю необходимую информацию, которую должен содержать проект и соответствие проектных решений требованиям законодательства. Описание разделов проекта вы можете найти в Градостроительном кодексе. Но и в этом случае велика вероятность получить неполный или недостоверный проект, по которому застройщик не сможет воплотить Ваши задумки и может потребоваться перепроектирование. Например, мне понравился польский проект, который без инженерных систем (они делаются отдельными томами и приобретаются дополнительно) стоил порядка 60 т.р. Пакет документации включал планировочные решения, эскизы строения, чертежи конструктивных элементов, расчёт материалов и стоимости строительства. Но иностранный проект не учитывал Российские требования к помещению котельной (СНиП 42–01–2002)! И не позволял добавить цокольный этаж, который мне был просто необходим в виду перепада высот на участке почти в 2 метра. А дом я планировал вписать в рельеф именно на склоне!

Принимая во внимание вышеизложенные нюансы, я распечатал планировочные решения с эскизами будущего строения (как правило, это доступно в интернете) и принялся искать компанию, которая сможет всё это запроектировать и построить. Однако, обращаю ваше внимание, выбрав три компании и встречаясь с менеджерами каждой из них, я говорил только о договоре на проектирование! Более того, я честно предупреждал, что проект будет отдан на экспертизу конкурентам и решение о том, кто будет строить дом моей мечты будет зависеть от результатов этой экспертизы. О такой экспертизе можно договориться с конкурентами бесплатно. Они заинтересованы в вас и с радостью сделают бюджетную оценку. Но, в таком подходе есть и нюансы, о которых я скажу чуть ниже.

Сделав свой выбор проектной организации (она же обещала в дальнейшем построить дом), я обсудил основные вопросы и получил два документа для ознакомления:

1) Договор на проектирование,

2) Техническое задание или ТЗ (оно же задание на проектирование или ЗП).

С этого момента у вас появляется персональный менеджер (он же может быть и проектировщиком). Вы должны тщательно ознакомиться с этими документами и внести в них необходимые правки. Речь идет не только о стоимости работ по проектированию, а в первую очередь о параметрах вашего будущего дома, стоимости его строительства и эксплуатации! Оба документа мною корректировались с учётом моих потребностей и максимально необходимого соответствия требованиям Градостроительного кодекса. Обратите внимание, что мною был выбран вариант строительства дома под крышу с отделкой фасадов, но без внутренней отделки и без инженерных систем!

Вы можете выбрать вариант проектирования со всеми инженерными системами и коммуникациями (это правильный подход, если проектировщик обладает необходимой экспертизой). В этом случае на эти технические решения должны быть составлены отдельные тома или разделы проекта. А в своём ЗП (или ТЗ) вы должны обозначить не только требование выделить эти разделы, но и указать общие требования к их проектированию! Не ленитесь, почитайте и посмотрите материалы по различным технологиям строительства и современным инженерным системам. Чем больше вы будете знать нюансов, тем проще будет вам составлять ЗП. И тем больше будет вас радовать построенный дом. Рекомендую выбирать инженерные системы, соответствующие уровню ваших доходов, общей концепции строения и вашему подходу к эксплуатации. Сложные инженерные системы самостоятельно обслуживать могут не все, а значит нужно будет учитывать затраты на обслуживание в стоимости владения. Сразу уточняйте стоимость проектирования инженерных систем. Проекты по электрификации, водоснабжению, и водоочистке, отоплению, домашней компьютерной сети будут стоить отдельных денег. То же касается и модного ныне понятия «умный дом». Это чудо тесно завязано на электрификацию и слаботочную проводку, а также повлияет на подбор кондиционеров и электротехнического оборудования. Отказаться от умного дома после прокладки кабелей и переключить все электрооборудование на классический вариант с выключателями потом уже не получится – топологии разные и кабели не взаимозаменяемые.