Артём Цогоев - Как инвестировать в недвижимость

Как всегда, начинать нужно с описания предпосылок. В данном случае, в табличном виде предпосылки создаваемой финансовой модели выглядят так:

Для начала я приведу результаты расчета приобретения квартиры в Eniteo без использования кредитных средств.

Модель простейшая и весьма понятная. Индивидуальный предприниматель, находящийся на режиме УСН (доходы минус расходы), в начале 2021 годы приобретает квартиру у Застройщика. На оформление тратит 10 тыс. рублей, от застройщика получает дисконт 1%. Во второй половине 2023 года квартира продается. Предполагается, что квартира будут реализовываться через профессиональное агентство недвижимости (например, через «Бест-Новострой» или Knight Frank), которое возьмёт вознаграждение за свои услуги в размере 3%.

Экспонироваться квартиры в 2023 году будут по рыночной (той самой прогнозной) цене 412 т.р./м2. Для быстрой и успешной продажи придется дать покупателю скидку в размере 3%. Это обеспечит продажу квартир за 400,6 тыс. рублей/м2 или почти за 16,5 млн. рублей.

Инвестиции в приобретение и последующую продажу квартир в ЖК Eniteo подразумевает получение налогооблагаемого дохода. Общее количество налогов, подлежащих выплате в бюджет составит около -751 тыс.рублей. По итогам расчета финансовой модели удалось установить следующее: ожидаемая чистая прибыль после налогообложения от спекулятивной инвестиции в покупку квартир в ЖК Eniteo на старте продаж с последующей реализацией на завершающих этапах строительства объекта составляет 4,25 млн. рублей, а ожидаемая годовая доходность (IRR) достигла 14%.

При реализации проекта с помощью ипотеки получаются еще более интересные результаты. Для начала приведу в табличном виде параметры ипотечного кредита:

На основе этих данных преображается и финансовая модель проекта. Вкладывая всего 2,2 млн. рублей, можно получить 2,7 млн. рублей прибыли.

По итогам расчета финансовой модели получается, что ожидаемая чистая прибыль после налогообложения от спекулятивной инвестиции в покупку квартир в ЖК Eniteo на старте продаж с последующей реализацией на завершающих этапах строительства объекта составляет 2,7 млн. рублей, а ожидаемая годовая доходность (IRR) достигает 27%.

Однако, несмотря на радужные итоги финансового моделирования я вынужден отметить, что единственным драйвером доходности от вложений в рассмотренный инвестиционный проект стало предположение о продолжении роста цен на жилую недвижимость в 2021, 2022 и 2023 году с теми же темпами, что и в последние годы (6,2% за прошедшие 3 года). Именно эти предпосылки привели к достижению проектом доходности IRR на уровне 14% и 27%.

В настоящее время стоимость квартиры площадью 41 м2 в Eniteo составляет 13,5 млн. рублей или 307 тыс. рублей/м2. Повышение цен происходит пока очень плавно, даже несмотря на ажиотаж начала 2021 года.

Как видите, процесс финансового моделирования и оценки инвестиционного проекта достаточно непрост сам по себе. Еще раз повторюсь, что считаю обязательным прохождение этого этапа в том числе и для самоуспокоения, для осознанного принятия инвестиционных решений. При анализе короткого списка проектов необходимо создать финансовые модели по каждому варианту, а не по какому-то одному.

Нужно хорошо понимать, что для выбора итогового варианта, проекта в который будут вложены деньги необходимо собрать весь перечисленный выше массив информации, проделать большую работу по отделению «зёрен от плевел».

При этом наибольшего успеха достигают наиболее быстрые инвесторы. Я уже ранее писал, что самые интересные цены можно получить на этапе, предшествующем официальному старту продаж. У инвестора на принятие инвестиционного решения иногда может быть не более нескольких дней, поэтому ключевым навыком при инвестировании в новостройки становится способность быстро и качественно оценивать проекты. Ключевое слово здесь, с моей точки зрения, все-таки «быстро».

В некоторых случаях оказывается, что лучше не инвестировать ни в один из ранее выбранных проектов. К напрасному труду в инвестициях я советую относиться спокойно. В конце концов, никто не любит терять деньги, и, как говаривал Дональд Трамп, «иногда лучшими инвестициями становятся те, которых ты не сделал».