Дмитрий Заборовский - Как выгодно оформить ипотеку

На практике продажа закладных достаточно популярна. Существуют банки, которые специализируются на выдаче ипотеки и последующей продаже закладных. Ничего страшного для заемщика в этой ситуации не происходит. Даже очень крупные банки (входящие в ТОП-10 по активам) продают свои закладные, хотя и продолжают самостоятельно обслуживать выданные кредиты (например, принимать ежемесячные платежи).

Возможна ситуация, при которой заемщик может и не знать, что его закладная продана. У меня на практике был случай, когда кредитор продал закладную и продолжил обслуживать ипотеку. Банк принимал ежемесячные платежи, включая частичное и полное досрочное погашение. Выяснилось, что закладная продана, только когда клиент полностью досрочно погасил ипотеку и для снятия обременения нам потребовался этот документ 11 11 Для снятия обременения нужен был оригинал закладной. . Пришлось подождать чуть дольше обычного (ждали плюсом неделю), пока банк запросил оригинал проданной закладной у нового кредитора и выдал ее заемщику для снятия обременения.

Важно! Описанная в примере ситуация возможна, только если банк – первоначальный кредитор – по договоренности с новым владельцем закладной продолжает обслуживать кредит. Достаточно часто при продаже закладной заемщик должен производить выплату новому кредитору напрямую и получать закладную после выплаты ипотеки, соответственно, тоже у него.

Негативными последствиями продажи закладной для заемщика могут стать новые (технические) способы исполнения обязательств. Например, у нового кредитора нет рядом с заемщиком ни банкоматов, ни офисов для внесения ежемесячного платежа. Или нужно платить переводом на счет, причем делать это требуется заранее и с оплатой комиссии.

Банки начинают отказываться от бумажной закладной. Это очень удобно, так как при досрочном погашении нет необходимости ждать, пока кредитор предоставит документ в физическом виде. Нужна бумажная закладная или нет, каждый банк определяет самостоятельно. Но если этот документ прописан в регламентах кредитора и является обязательным, то придется его подписать и сдать на регистрацию. Так как без закладной в таком случае банк ипотеку не выдаст.

Вывод: закладная – это ценная бумага, дающая право ее владельцу требовать оплату по кредиту и обращать взыскание на залог. Закладная может быть как бумажной, так и электронной. Закладную банк может продать новому кредитору. При продаже закладной сохраняются условия кредитования.

Досрочное погашение ипотеки – это внесение денежных средств сверх установленного регулярного (обязательного) ежемесячного платежа. Разрешено во всех банках. Штрафы и комиссии за эту операцию отсутствуют. При досрочном погашении сумма, уплачиваемая поверх ежемесячного платежа, идет на уменьшение тела кредита (суммы основного долга), а не процентов. Соответственно, при досрочном погашении уменьшается итоговая переплата.

Погашая частично досрочно ипотеку, заемщик, как правило, сам выбирает что уменьшить: размер ежемесячного платежа (при этом срок кредитования остается прежним) либо срок займа (при этом прежним остается размер ежемесячного платежа).

Досрочное погашение может быть частичным и полным. В некоторых банках частичное досрочное погашение можно производить только в дату регулярного платежа по графику. В некоторых – в любой день, при этом сразу производится пересчет процентов. Кредитором могут быть установлены ограничения по сумме минимального досрочного погашения. Например, досрочное погашение можно осуществить только суммой не менее 10 000 рублей (поверх регулярного платежа). В большинстве банков какие-либо ограничения по суммам и срокам на досрочное погашение отсутствуют.

Полное досрочное погашение ипотеки практически во всех банках можно сделать в любой день, без привязки к дате регулярного платежа. Сумму для полного досрочного погашения на конкретную дату можно узнать у сотрудника кредитора в отделении, позвонив в колл-центр, либо в личном кабинете (реализовано не во всех банках).

Подать заявление на досрочное погашение в большинстве банков можно онлайн в личном кабинете или с помощью мобильного приложения. Некоторые кредиторы требуют личного присутствия и подачи заявления на бумажном носителе. О способах подачи заявлений, минимальных суммах и других дополнительных условиях для осуществления досрочного погашения лучше узнать заранее (при выборе банка и до оформления ипотеки).